Điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như thế nào?

Nhà ở là nhu cầu tất yếu, khách quan của mỗi cá nhân, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay khi tình trạng dân số ngày càng tăng kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng nhanh. Tuy nhiên nhu cầu về quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá nhà ở ngày càng cao. Luật nhà ở năm số 27/2023/QH15 ra đời và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 hoàn thiện và có những tiến bộ nhất định hơn so với luật cũ năm 2014, đồng thời tạo ra những hi vọng mới cho người dân về nhu cầu nhà ở trong tương lai. Vậy những đối tượng nào được sở hữu nhà ở tại Việt Nam? Điều kiện được sở hữu nhà ở được quy định như thế nào theo Luật Nhà ở mới năm 2023?

Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở năm 2014

Luật Nhà ở 2023 (Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024)

Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở năm 2023

Khái niệm

Thứ nhất, “nhà ở” là khái niệm được sử dụng khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên không phải tất cả mọi người đều có thể nắm được về khái niệm nhà ở. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023: 

"Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp"

 Nhà ở được phân chia thành  nhiều loại khác nhau, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân,…

Thứ hai, khái niệm người nước ngoài, đây là khái niệm xuất hiện từ rất sớm và gắn liền với lịch sử phát triển của xã hội. Thuật ngữ người nước ngoài được sử dụng rộng rãi ở đa phần các nước trên thế giới. Trong ngôn ngữ tiếng Việt, chữ “người” được dùng để chỉ nhân. Khái niệm người nước ngoài thường dùng để chỉ cá nhân. Tuy nhiên, trong pháp luật Việt Nam khi định nghĩa về người nước ngoài thường lấy dấu hiệu quốc tịch làm dấu hiệu đặc trưng.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảng, quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, Người nước ngoài được hiểu như sau: “Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.”  Hay theo Luật quốc tịch Việt Nam năm 2014 người nước ngoài được hiểu là : “người có quốc tịch nước ngoài hoặc người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam”.

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật nhà ở năm 2023

Nhu cầu sở hữu  nhà ở là thiết yếu đối với mọi tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên không phải bất cứ đối tượng nào cũng được phép sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

Thứ nhất, tổ chức cá nhân trong nước. Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Thứ ba, tổ chức cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật Nhà ở năm 2023. Bao gồm:

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (được gọi chung là tổ chức nước ngoài 

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ thông qua các hình thức khác nhau. Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng  nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật liên quan được sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.

Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê  mua nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này. Bên cạnh đó, những tổ chức cá nhân này cũng có thể được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê, mua nhà ở của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam đã sở hữu nhà ở theo quy định.

Điều kiện để tổ chức cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023

Để được phép ở hữu nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 18 Luật Nhà ở năm 2023.

Theo đó, đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Luật  này phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 của Luật này phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.

Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Một số lưu ý đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Nhu cầu nhà ở là nhu cầu tất yếu khách quan đối với mỗi tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên để đảm bảo an toàn pháp lý cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của mình các tổ chức, cá nhân nước ngoài cần lưu ý một số điểm như sau:

- Thứ nhất, nắm rõ quy định của pháp luật về quan hệ sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài ở Việt Nam nói riêng và các quy định của pháp luật có liên quan như: Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

- Thứ hai, cần xem xét kỹ Quyền và nghĩa vụ của mình khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Thứ ba, nên tham khảo ý kiến của chuyên gia là các đội ngũ Luật sư, Chuyên gia pháp lý, người có chuyên môn nghề nghiệp, kỹ năng trước, trong và sau khi thực hiện các giao dịch để bảo bảo quyền và lợi ích hợp pháp cũng như hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra.