Luật Nhà ở năm 2023 quy định như thế nào về giao dịch nhà ở?

Luật Nhà ở năm 2023 được ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2023. Quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt nam. Vậy giao dịch về nhà ở được quy định như thế nào?

1. Căn cứ pháp lý

Luật  Nhà ở năm 2023

Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2023

2. Khái niệm

Nhà ở không chỉ là loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Qua các góc độ khác nhau, khái niệm nhà ở được hiểu theo nhiều khía cạnh. Theo góc độ triết học, nhà ở là vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa. Dưới phạm trù xã hội học nhà ở được xem như là phương tiện để đáp ứng nhu cầu của con người. Tuy nhiên, theo góc độ kinh tế học thì nhà ở là khối tài sản có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia.

 Theo từ điển Tiếng Việt nhà ở được hiểu là: “Danh từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách, được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình”.

Dưới góc độ pháp lý, trước đây tại Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được giải thích như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Hiện nay, tại Khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở nắm 2023, nhà ở được hiểu như sau:

 “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp”. 

Qua đó có thể thấy rằng, dưới góc độ pháp lý hay cái nhìn xã hội thì nhà ở đều là nơi phục vụ sinh hoạt cho gia đình hoặc cá nhân và nó gắn liền với nhu cầu thiết yếu của con người. Không chỉ vậy, đây còn là loại bất động sản có giá trị lớn đối với cá nhân và nhà ở luôn gắn liền với đất đai.

Về giao dịch nhà ở, theo từ điển tiếng Việt nghĩa là: “Giao dịch là những hành vi của công dân và của các tổ chức nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Phần lớn các giao dịch là sự thỏa thuận của hai hoặc nhiều người hoặc chỉ cần sự biểu hiện ý chí cá nhân của một bên”. Dưới góc độ pháp lý, theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra định nghĩa về giao dịch dân sự  như sau: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Luật Nhà ở năm 2023 không đưa ra định nghĩa về giao dịch nhà ở mà liệt kê các giao dịch nhà ở. 

Cụ thể: Theo Khoản 1 Điều 159 bao gồm: “Mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.”

4. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch và các bên tham gia giao dịch về nhà ở

4.1 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 160, giao dịch về mua, bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, có Giấy Chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 160 Luật này.

Thứ hai, không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

Thứ ba, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn

Thứ tư, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ năm, không thuộc các trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền

Lưu ý, hai điều kiện: Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; và Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cũng theo khoản 2 Điều 160, các giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận bao gồm các trường hợp: Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản; Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp: Nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở.

Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ Khoản 1 Điều 160 nhà ở còn phải đảm bảo chất lượng an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

4.2 Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

Căn cứ pháp lý: Điều 160 Luật  Nhà ở năm 2023

Bên bán, cho thuê mua, cho thuê  nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà cửa phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.

Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện các quy định sau:

- Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và không bắt buộc phải đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì pahri đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

Căn cứ pháp lý: Điều 162 Luật Nhà ở năm 2023. Trình tự thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định như sau:

- Trước tiên, các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về  nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

- Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.

- Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà đó thì thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

6. Nội dung cơ bản của hợp đồng về nhà ở

Căn cứ pháp lý: Điều 163 Luật Nhà ở năm 2023

Theo đó, hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bá, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở

- Thời gian giao, nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sỡ hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Thỏa thuận khác (nếu có)

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, ngày tháng năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.