Luật Nhà ở năm 2023 quy định như thế nào về thời hạn sử dụng nhà chung cư?

Luật Nhà ở năm 2023 quy định như thế nào về thời hạn sử dụng nhà chung cư?

Luật Nhà ở năm 2023 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Trong bài viết này tác giả sẽ làm rõ những quy định của Luật Nhà ở năm 2023 về thời han sử dụng nhà ở chung cư.

Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở năm 2014

Luật Nhà ở năm 2023

Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2023

Khái niệm, đặc điểm

Chung cư là một thuật ngữ gốc từ Hán Việt (từ gốc Hán Việt là chúng cư -nghĩa ở thành nhóm). Bị đọc biến thành chung cư, hay khu chung cư. Có thể hiểu là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ khép kín, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung. Theo từ điển tiếng Việt, từ nhà được định nghĩa là công trình xây dựng có tường vách để ở hay dùng vào một công việc nào đó. Ngày nay, nhà ở được hiểu một cách cơ bản là công trình được xây dựng nên với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Khái niệm “chung cư” ở nước ta được nhắc đến lần đầu tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005. Trước đó, chung cư được gọi là nhà tập thể hay nhà ở tập thể.

 Nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên và có lối đi, cầu thang, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

Đến năm 2014, tại Điều 3, thuật ngữ chung cư quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Hiện nay, Luật nhà ở năm 2023 nhà chung cư được giải thích như sau: "Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp".

Khái niệm nhà chung cư qua Luật Nhà ở năm 2014 đến Luật Nhà ở năm 2023 phần lớn giống nhau, tuy nhiên Luật Nhà ở năm 2023 có thay đổi về mặt câu chữ khi phân loại nhà chung cư. Tuy nhiên về bản chất nhà chung cư vẫn  được thể hiện rõ qua định nghĩa, Luật nhà ở năm 2023 nhà chung cư được giải thích là: “Nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.”

 Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh phải chỉ đạo việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư. Theo đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Bên cạnh đó,  tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở năm 2023 hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật  này.

Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ. Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Điểm mới về quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư so với Luật Nhà ở năm 2014

Như vậy Luật Nhà ở năm 2024 không còn sử dụng thuật ngữ thời hạn sở hữu nhà chung như Luật Nhà ở năm 2014 thay vào đó quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Căn cứ theo Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 có thể thấy Luật Nhà ở năm 2023 không còn sử dụng, cũng như quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư như Luật Nhà ở năm 2014. Quy định về thời hạn sử dụng được thay thế cho thời hạn sở hữu. Bên cạnh đó việc quy định khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và có nguy cơ sụp đổ phải phá dỡ thì giá trị nhà ở không còn. Tuy nhiên, giá trị quyền sử dụng đất vẫn còn và là một trong những căn cứ để người dân được bồi thường. Đây được đánh giá là điều luật khả thi và được đông đảo nhân dân đồng tình, khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao nhưng giá nhà lại leo thang, vượt xa so với thu nhập bình quân của người dân. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2023 cũng có những điểm hoàn thiện so với Luật Nhà ở năm 2014 như: Căn hộ chung cư mini có thể sẽ được cấp sổ hồng, Quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư diện phải phá dỡ. Đồng thời mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội cũng như phát triển quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án thương mại.