Bất động sản là đất đai, nhà ở, công trình xây dưng, tài sản khác gắn liền với đất đai. Theo quy định của pháp luật đây là loại tài sản cần được đăng ký quyền sử dụng, mỗi chủ thể có quyền đối với bất động sản trong phạm vi đã đăng ký. Quyền của các chủ thể đối với bất động sản được giới hạn bởi ranh giới với các bất động sản khác liền kề. Mà ranh giới đó được xác lập bởi các mốc giới trên thực địa. Vậy mốc gới ngăn cách bất động sản được xác định như thế nào? Bài viết này sẽ làm rõ vấn đề theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015. 

1.Mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản.

Mốc giới giữa các bất động sản có thể hiểu là căn cứ để xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề. Điều 176 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
     “Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
     1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
     2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới         ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
     Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu             chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính               đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
     3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ               trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
     Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của              mình.
     Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

1.1.Quyền dựng mốc giới của các chủ thể.

Quyền dựng mốc giới thuộc về các chủ sở hữu bất động sản. Theo đó các chủ sở hữu chỉ được dựng mốc giới trên phần đất thuộc quyền sở hữu của mình, mốc giới có thể là cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường,… để ngăn cách bất động sản của mình với bất động sản liền kề. Việc chủ thể xây dựng mốc giới nhằm xác định quyền sử dụng đất trong phạm vi quyền sở hữu của mình, tránh việc để các chủ thể có bất động sản liền kề xâm phạm đến quyền sử dụng đất của mình như lấn chiếm đất, gây thiệt hại cho đất,…
Các chủ thể có bất động sản liền kề có thể thỏa thuận về việc xác định ranh giới và dựng mốc giới ngăn cách các bất động sản với nhau, trong trường hợp đó mốc giới đã dựng: hàng rào, tường, cột mốc, trồng cây,…là tài sản chung của cả hai bên, các chủ thể là sở hữu chung của tài sản đó. Ví dụ: A và B có thỏa thuận xây dựng bức tường ngăn cách bất sản của hai bên, khi đó bức tường là tài sản thuộc sở hữu chung của cả A và B, cả hai cùng bỏ chi phí để xây dựng và đều có quyền sử dụng mốc giới đó nếu cần thiết.
Trong trường hợp không có thỏa thuận, mốc giới chỉ do một bên dựng mà bên kia cũng đồng ý với việc xây dựng mốc giới đó thì mốc giới đã dựng vẫn thuộc quyền sở hữu chung của cả hai bên, tuy nhiên chi phí tạo dựng chỉ do bên tạo dựng chịu. Vì khi tạo dựng bên tạo dựng đã không thỏa thuận với bên kia. 
Chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chủ sở hữu đã dựng mốc giới phải giỡ bỏ mốc giới nếu xét thấy việc dựng môc giới xâm phạm đến quyền sử dụng bất động sản của mình, tuy nhiên chủ sở hữu phải đưa ra được lý do chính đáng, xác thực. 

1.2.  Nghĩa vụ của các chủ sở hữu.

Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng đối với mốc giới là tường nhà chung. Tường nhà chung vừa là mốc giới vừa là tường nhà của cả hai bên bất động sản liền kề. Tường nhà chung được xác định trong bản bản vẽ mô tả mốc giới, việc một bên phá, hay xây dựng tường chung sẽ ảnh hưởng đến bất động sản của chủ thể có bất động sản liền kề. Tuy nhiên theo nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận giữa các bên, pháp luật cho phép chủ sở hữu có quyền xây dựng, trổ cửa sổ, lỗ thông khí nếu được sự đồng ý của chủ thể có bất động sản liền kề. Theo đó điều 178 Bộ luật dân sự quy định về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề như sau:
     "Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
      1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
      2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên".
Đối với nhà có tường riêng biệt, các chủ thể cũng chỉ có quyền đặt kết cấu xây dựng đến ranh giới ngăn cách tường nhà mình. Quy định này nhằm thể hiện nguyên tắc tôn trọng giới giữa các bất động sản. Các chủ thể chỉ có quyền trong phạm vi bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình, và không được ảnh hưởng đến bất động sản của chủ thể khác. Nếu việc sử dụng bất động sản của chủ thể mà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền sử dụng của chủ thể khác thì phải chủ thể phải chịu trách nhiệm bồi thường với thiệt hại đã gây ra.
Trong trường hợp mốc giới là cây trồng, các bên đều có nghĩa vụ tôn trọng, bảo vệ mốc giới chung, hoa lợi, lợi tức từ mốc giới chung được chia đều cho hai bên. 
Việc xây dựng mốc giới là căn cứ để xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề, gắn với quyền, nghĩa vụ của các bên.

Trên đây là những quy định của pháp luật về mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản.

Luật Hoàng Anh