Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền năng mà pháp luật trao cho các chủ thể nhằm khai thác, sử dụng bất động sản mà mình có quyền thông qua thực hiện quyền trên bất động sản liền kề của chủ thể khác. Quyền của các chủ thể được thực hiện trên bất động sản của chủ thể khác, vì vậy để bảo vệ quyền lợi các bên, tránh việc lạm dụng quyền gây khó khăn cho người khác, pháp luật quy định quyền đối với bất động sản liền kề phải thực hiện theo những nguyên tắc nhất định. Vậy những nguyên tắc đó là gì? Bài viết này sẽ làm rõ vấn đề theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015.
Quyền đối với bất động sẩn liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Điều 248 Bộ luật dân sự 2015 quy định các nguyên tắc khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

"Điều 248. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn".

Pháp luật luôn tôn trọng ý kiến của các bên trong các quan hệ pháp luật dân sự, vì vậy trong quan hệ quyền đối với bất động sản liền kề pháp luật đề cao thỏa thuận của các bên. Các bên có quyền thỏa thuận với nhau về cách thức thực hiện quyền và nghĩa vụ. Nếu các bên có thỏa thuận thì pháp luật sẽ không can thiệp vào thỏa thuận đó (thỏa thuận không được vi phạm pháp luật), chủ thể vi phạm sẽ chịu trách nhiệm theo thỏa thuận. 
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, thì quyền đối với bất động sản liền kề được thực hiện theo 03 nguyên tắc sau:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. 

Chủ thể hưởng quyền phải đảm bảo có sự thống nhất giữa nhu cầu và mục đích sử dụng. Mục đích khai thác bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền phải xuất phát từ nhu cầu khai thác bất động sản hưởng quyền. Nhu cầu hợp lý là mong muốn sử dụng tài sản của chủ thể hưởng quyền vào một mục đích nhất định và không được vi phạm pháp luật. 

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

Đây là nguyên tắc bất di bất dịch trong mọi quan hệ pháp luật dân sự. Việc lạm dụng quyền gây ảnh hưởng, thiệt đến quyền, lợi ích của người khác bị xem là hành vi vi phạm pháp luật, chủ thể vi phạm phải chịu trách nhiệm về hành vi lạm dụng quyền của mình. Nguyên tắc này áp dụng đối với người hưởng quyền từ bất động sản liền kề. Theo đó chủ thể chỉ được thực hiện quyền khi cảm thấy cần thiết phải thực hiện để khai thác, sử dụng bất động sản mà mình có quyền.

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Chủ sở hữu bất động sản liền kề, hoặc các chủ thể khác không được ngăn cản hoặc làm cản trở việc thực hiện quyền của chủ thể có quyền đối với bất động sản liền kề. Mọi chủ thể đều có quyền bằng hành vi, ý chí của mình thực hiện quyền mà pháp luật cho phép, không ai có quyền ngăn cản, cản trở việc thực hiện, cũng như ép thực hiện những việc trái với ý muốn của chủ thể đó. Đây là nguyên tắc cơ bản của các quan hệ pháp luật dân sự. 
Như vậy, nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề là khung pháp lý chung cho việc xây dựng, thực hiện quyền của các chủ thể; là giới hạn mà các chủ thể phải tuân theo để đảm bảo cho quyền lợi của chủ thể còn lại.
Trên đây là những quy định của pháp luật về các nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề.

Luật Hàng Anh