Bất động sản là một loại tài sản được quy định trong pháp luật dân sự. Giữ các bất động sản liền kề được phân chia với nhau bởi một đường giới hạn, đó gọi là ranh giới giữa các bất động sản liền kề. Vậy pháp luật quy định như thế nào về ranh giới giữa các bất động sản liền kề? Bài viết này sẽ làm rõ vấn đề theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015.

1.Khái niệm bất động sản.

Bất động sản được hiểu là những tài sản không thể di dời được. Khoản 1 điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định, tài sản là bất động sản bao gồm:
“Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Theo đó đất đai được hiểu là những mảnh đất riêng biệt gắn với quyền sử đụng đất của từng chủ thể khác nhau. Đất đai là tài sản có thể chuyển giao quyền sử dụng từ chủ thể này sang chủ thể khác, nhưng không thể di chuyển từ địa điểm này đến địa điểm khác nên đất đai chính là bất động sản. Những tài sản phái sinh từ đất đai như nhà, công trình xây dựng cũng là bất động sản, vì những tài sản này tọa lạc ngay trên bề mặt của đất đai và không thể di chuyển được. 
Các bất động sản có giới hạn nhất định và được phân chia với các bất động sản khác, gắn với quyền, nghĩa vụ của từng chủ thể nhất định. Giới hạn phân chia đó chính là ranh giới bất động sản.

2.Ranh giới phân chia bất động sản.

Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

2.1. Xác định ranh giới giữ các bất động sản liền kề.

Ranh giới giữa các bất động sản được xác định bằng cách: theo thỏa thuận của các bên, theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. 
Ranh giới đó có thể là tường, rào, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. 
Theo điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì trên cơ sở xác định ranh giới giữa các bất động sản, các bất động phải được đo đạc lập thành bản mô tả ranh giới. Cũng theo thông tư này thì, ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất. Đối với trường hợp đang có tranh chấp về việc xác định ranh giới giữa các bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết.

2.2.Quyền nghĩa vụ của các chủ thể.

Theo đó các chủ thể có quyền tự do sử dụng, khai thác trên bề mặt, lòng đất, không gian bất động sản của mình trong phạm vi quyền sở hữu và theo chiều thẳng đứng của ranh giới đã xác định. 
Các chủ thể có nghĩa vụ phải tôn trọng ranh giới đã bất động sản đã xác định, không ai có quyền xâm phạm, lấn chiếm ranh giới giữa các bất động sản. Việc sử dụng, khai thác bất động sản của các chủ thể phải đảm bảo không gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Đối với trường hợp cây cối vượt quá ranh giới là đang xâm phạm đến việc sử dụng không gian đất của chủ thể khác, vì vậy chủ sở hữu của bất động sản có cây vượt quá ranh giới có nghĩa vụ cắt, tỉa cành, rễ cây. Tuy nhiên pháp luật luôn tôn trọng thỏa thuận của các bên, vì vậy nếu các bên có bất sản liền kề có thỏa thuận về việc để cây cối lấn sang đất của nhau thì chu thể không có nghĩa vụ phải cắt, tỉa cành vượt quá ranh giới nữa.
Quy định về việc xác định ranh giới giữa các bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định phạm vi quyền của các chủ thể đối với bất động sản thuộc sở hữu của mình, và nghĩa vụ tôn trọng quyền sử dụng đất của chủ thể khác.
Trên đây là những quy định của pháp luật về ranh giới giữa các bất động sản liền kề.

Luật Hoàng Anh