Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà thế chấp quyền sử dụng đất?

1.Căn cứ pháp lý

Thông thường, trong các giao dịch dân sự có đối tượng là đất đai, thì luôn đi kèm với các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong quan hệ thế chấp tài sản, pháp luật quy định các chủ thể có thể thế tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về vấn đề này như sau:

“Điều 326. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

2.Nội dung

-Tài sản gắn liền với đất có thể là cây trồng, nhà cửa, công trình xây dựng,…trường hợp người sử dụng đất có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì có thể thế chấp những tài sản này mà không cần thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do tính chất gắn liền với nhau, nên khi xử lý tài sản thế chấp gắn liền với đất thì phải xử lý cả quyền sử dụng đất. Nhưng chỉ phần tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.  Quy định này chỉ áp dụng khi chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Vì tài sản gắn liền với đất là tài sản không thể tách rời, bên mua tài sản không thể chỉ mua mình nhà, hoặc cây cối,…do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho bên mua khi bán tài sản thế chấp, thì phải bán kèm với quyền sử dụng đất.
-Trường hợp, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ có quyền bề mặt đối đất đai thuộc sở hữu của người khác. Nếu xử lý tài sản, thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp nhận cả quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt đã chuyển quyền sở hữu cho mình. Quy định này nhằm đảm bảo quyền, lợi ích của bên mua tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp này, bên thế chấp được chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển giao quyền bề mặt, tức quyền sử dụng mặt đất, mặt nước, không gian trên mặt đất, nước, lòng đất. Nhưng bên thế chấp chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng bất động sản mà không có quyền định đoạt. Quyền định đoạt vẫn thuộc chủ sở hữu. Mà như đã phân tích ở trên, bên mua không thể chỉ mua nhà, cây cối, công trình,…được, vì những tài sản đó bắt buộc phải gắn liền với đất thì mới có thể khai thác, sử dụng. Do đó, bên thế chấp phải chuyển giao quyền bề mặt cho bên mua. Điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau: “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Luật Hoàng Anh