Khái niệm đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn? Đặc điểm của đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn?

1. Đất ở tại nông thôn:

Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định về đất ở tại nông thôn như sau:

“Điều 143. Đất ở tại nông thôn

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.”

Với quy định như trên, Luật đất đai 2013 quan niệm đất ở của mỗi hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn bao gồm diện tích đất nằm trong khuôn viên của một hộ gia đình được sử dụng làm nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống, sinh hoạt của hộ gia đình. Theo đó, không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc xác định như trên hoàn toàn phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn hiện nay, tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp khiếu kiện về đất đai.

2. Đất ở tại đô thị:

Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định về đất ở tại đô thị như sau:

“Điều 144. Đất ở tại đô thị

1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”

Như vậy, có thể thấy, quy định đối với việc xác định các loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị là tương đối thống nhất. Theo đó, các loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

3. Đặc điểm đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị:

Như đã phân tích, đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị đều phục vụ mục đích ở và sinh hoạt của con người ở các khu dân cư nông thôn hoặc khu dân cư đô thị. Từ đó, có thể rút ra một số đặc điểm về loại đất này như sau:

Thứ nhất, do sử dụng vào mục đích để ở, đất ở thường được hình thành tại những nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho đời sống và sinh hoạt của con người, như tại các nơi có hệ thống giao thông đường thuận tiện cho việc đi lại, giao lưu,...

Thứ hai, địa bàn của đất ở hình thành nên các cụm dân cư sinh sống tập trung, lâu dài. Do đều tập trung ở những nơi có vị trí địa lý thuận lợi nên địa bàn của đất ở thường tạo nên các cụm dân cư sinh sống tập trung và có tính ổn định. Tuy nhiên, địa bàn của đất ở tại nông thôn và địa bàn của đất ở tại đô thị có sự khác biệt giữa các cộng đồng dân cư sinh sống. Ở địa bàn của đất ở tại nông thôn hình thành cụm dân cư với các hộ gia đình gồm nhiều thế hệ, còn ở địa bàn của đất ở tại đô thị, xu hướng hộ gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở nên phổ biến.

Thứ ba, diện tích đất ở có xu hướng ngày càng tăng do sự gia tăng dân số đáng kể, các hộ gia đình có xu hướng tách nhỏ, không sống tập trung. Việc chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở góp phần hình thành, mở rộng khu dân cư, như việc hình thành các “khu đô thị mới”, các “thành phố mới” trên nền đất nông nghiệp chuyển đổi.

Nói tóm lại, đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, là một loại đất phi nông nghiệp phổ biến trong quỹ đất phi nông nghiệp hiện nay. Với mục đích phục vụ hoạt động ăn ở, sinh hoạt hàng ngày, đất ở đóng vai trò quan trọng đối với đời sống của người dân và việc quy định một chế độ pháp lý rõ ràng đối với loại đất này là điều hết sức quan trọng, cần thiết trong lĩnh vực quản lý đất đai, là cơ sở để giải quyết các tranh chấp phát sinh xuất phát từ đất đai.

Luật Hoàng Anh