2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
MỤC LỤC
So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm mới quan trọng. Trong đó phải kể đến thay đổi đáng kể về khái niệm “người sử dụng đất”. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ khái niệm này dựa trên cơ sở Luật Đất đai 2024 mới ban hành cùng những điểm mới so với Luật Đất đai 2013. GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Đất đai 2013;
Luật Đất đai 2024;
Luật Cư trú 2020;
Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi, bổ sung 2014.
Kế thừa tinh thần của Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 vẫn được xây dựng dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước. Tuy nhiên, trong quan hệ đất đai ở Việt Nam, người đại diện chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất. Vậy người sử dụng đất là ai?
Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4. Cộng đồng dân cư;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Từ đây, có thể thấy, người sử dụng đất bao gồm các tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư được hoặc đủ điều kiện được Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất. Trong đó, nhóm chủ thể thuê lại đất từ người có quyền sử dụng đất cũng được xem là người sử dụng đất.
Có thể thấy so với Luật Đất đai 2013, khái niệm “người sử dụng đất” trong Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi rõ rệt.
Thay vì quy định một cách ngắn gọn như tại Điều 5 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” thì Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hơn về đặc điểm của người sử dụng đất:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này.
Luật Đất đai 2024 đã mở rộng thêm hai nhóm người thuộc khái niệm “người sử dụng đất” bao gồm: (1) người đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); (2) người thuê lại đất. Việc này đã cụ thể hơn khái niệm người sử dụng đất và giúp quá trình giải quyết những yêu cầu liên quan trong thực tế diễn ra thuận lợi hơn.
Hộ gia đình được ghi nhận tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Như vậy, kể từ sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, chỉ các hộ gia đình được Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2025 mới có quyền sử dụng đất.
Việc loại bỏ chủ thể là hộ gia đình sử dụng đất vì hiện nay việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà trên GCNQSDĐ chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình.
Để có thể xem xét toàn diện về chủ thể hộ gia đình trong các quy định của pháp luật, cần tham chiếu các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hộ gia đình như sau: Các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết (Theo Điều 101 Bộ luật Dân sự 2015).
Theo đó, quyền sở hữu chung của các thành viên trong gia đình được xác định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Quy định này cũng đã có sự khác biệt so với Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hộ gia đình:
“Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này.”
(Điều 106 Bộ luật Dân sự 2005)
“1. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.
Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự.
2. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.”
(Điều 107 Bộ luật Dân sự 2005)
Như vậy, hộ gia đình là chủ thể có tính lịch sử, tham gia sâu vào quan hệ đất đai. Mặc dù thực tế hiện nay còn nhiều giấy tờ ghi tên là hộ gia đình như GCNQSDĐ nhưng dần dần chủ thể hộ gia đình ít tham gia vào các giao dịch dân sự.
Tư cách chủ thể hộ gia đình chưa được pháp điển hóa trong các quy định của pháp luật chuyên ngành. Trong khi đó, tại Luật Cư trú năm 2020 đã quy định bỏ sổ hộ khẩu giấy, việc kê khai đăng ký thay đổi nơi thường trú được thực hiện trên cơ sở dữ liệu điện tử, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình cư trú, di chuyển, sinh sống, làm ăn. Nếu vẫn duy trì chủ thể hộ gia đình và căn cứ trên mối quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng sẽ phần nào làm ảnh hướng lớn đến các quyền của các chủ thể là cá nhân.
Do vậy, việc tôn trọng những vấn đề mang tính lịch sử của hộ gia đình mà Luật Đất đai đưa ra là cơ sở, tiền đề để giảm dần các hoạt động có sự tham gia của chủ thể hộ gia đình. Thực tiễn, chủ thể hộ gia đình tham gia vào các giao dịch dân sự ngày càng hạn chế nên việc quy định như vậy là cần thiết, phù hợp.
Cụ thể, khoản 3 và khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về các đối tượng có quyền sử dụng đất bao gồm: (i) cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam; (ii) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Quy định này được sửa đổi đã thống nhất với định nghĩa về “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” tại khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi bổ sung 2014:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Điều này khẳng định công dân Việt Nam ở trong nước và công dân Việt Nam sinh sống lâu dài ở nước ngoài đều được xác định là công dân Việt Nam. Họ đều được đối xử bình đẳng theo đúng tinh thần của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, kể cả người gốc Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước.
Ngoài ra, Điều 4 Luật Đất đai 2024 cũng có một số thay đổi khác về các đối tượng thuộc người sử dụng đất nhưng nhìn chung vẫn giữ nguyên được tinh thần của Điều 5 Luật Đất đai 2013: cụ thể hơn về quy định các tổ chức trong nước có quyền sử dụng đất; đưa định nghĩa “cộng đồng dân cư” thành một điều luật cụ thể; chủ thể có quyền sử dụng đất là “tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc” thay vì “cơ sở tôn giáo”; thống nhất với Luật Đầu tư 2020 về cách gọi “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”. Có thể nói, những thay đổi này là cần thiết để thống nhất các quy định trong hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai ở Việt Nam và góp phần quan trọng trong việc bảo đảm quyền và lợi ích người dân khi sử dụng đất.
Để nhận tin tức và quà tặng từ Luật Hoàng Anh