Bảng giá đất được quy định như thế nào theo Luật Đất đai 2024?

Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh nhất định trong quy định về bảng giá đất so với Luật Đất đai 2013. Vậy Luật Đất đai 2024 đã quy định như thế nào và có những điều chỉnh gì? Điều đó sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013;

Luật Đất đai 2024;

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Khái niệm giá đất

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024 đã định nghĩa khái niệm “giá đất” như sau:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất.

Có thể thấy, khái niệm này đã được Luật Đất đai 2024 kế thừa toàn bộ từ Luật Đất đai 2013 mà trong đó “giá trị quyền sử dụng đất” được hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.

Theo khoản 5 Điều 159 Luật Đất đai 2024, có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: (1) phương pháp so sánh; (2) phương pháp thu thập; (3) phương pháp thặng dư; (4) phương pháp hệ số điều chỉnh.

Xem thêm: Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất được quy định như thế nào trong Luật Đất Đai 2024?

Các quy định về bảng giá đất theo pháp luật đất đai

Các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất bao gồm:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

c) Tính thuế sử dụng đất;

d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

e) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

h) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

i) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

k) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

l) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Trình tự xây dựng bảng giá đất

Khoản 1 Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất đã quy định về việc tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xây dựng bảng giá đất được áp dụng từ ngày 01/01/2026 như sau:

- Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

- Xác định loại đất, khu vực, vị trí đất tại từng xã, phường, thị trấn đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; xác định loại đất, tổng số thửa đất, số thửa đất của mỗi loại đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

- Tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí;

- Tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh đối với việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

- Xây dựng dự thảo bảng giá đất và dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

Có thể thấy, về cơ bản, trình tự xây dựng bảng giá đất của pháp luật đất đai hiện hành không khác biệt so với quy định về trình tự trong Nghị định 41/2014/NĐ-CP quy định về giá đất trước đây. Như vậy, việc xây dựng bảng giá đất bao gồm 5 bước: (1) điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; (2) xác định loại đất; (3) tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát; (4) tổng hợp kết quả điều tra khảo sát; (5) xây dựng dự thảo.

Thẩm quyền của các cơ quan liên quan

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời gian 30 ngày; lấy ý kiến bằng văn bản đối với dự thảo bảng giá đất của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan thuế, tổ chức công chứng nhà nước, tổ chức tư vấn xác định giá đất; tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; chỉ đạo tổ chức thực hiện định giá đất tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất; Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định bảng giá đất về Sở Tài nguyên và Môi trường.

Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất theo ý kiến của Hội đồng thẩm định bảng giá đất; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Những điểm mới trong quy định về bảng giá đất

Bổ sung thêm các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Có thể thấy, so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm các trường hợp áp dụng bảng giá đất:

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Việc bổ sung thêm các trường hợp này đã giúp việc giải quyết các yêu cầu liên quan đến đất đai của các cơ quan có thẩm quyền được hiệu quả và thuận lợi hơn.

Bỏ khung giá đất và sửa đổi thời hạn ban hành bảng giá đất.

Để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ.

Theo chuyên gia, TS Bùi Đức Hiển, Phó Chi hội trưởng Chi hội Luật gia (Viện Nhà nước và Pháp luật), giá đất có vai trò quan trọng trong việc thu tiền sử dụng đất, cũng như thu tiền thuế đất, xác định tiền xử phạt vi phạm hành chính liên quan đất và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Pháp luật Việt Nam coi trọng vấn đề này và đã luôn có quy định trong các Luật Đất đai từ trước đến nay.

“Tuy nhiên, việc quy định khung giá đất có bất cập là cấp Ủy ban nhân dân không thể xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Ví dụ như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh có những vị trí giá đất lên tới 1 tỷ đồng/m². Nhưng khung giá đất do Chính phủ ban hành cho Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì chỉ tối đa khoảng 500 triệu đồng/m². Như vậy, thành phố không thể xây dựng bảng giá đất vượt khung, điều này dẫn tới thất thu cho nhà nước”, ông Bùi Đức Hiển cho biết.

Để khắc phục điều này, trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã đưa ra quan điểm tiến bộ: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa quan điểm. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó tiếp tục được điều chỉnh từ ngày 01/01 của năm tiếp theo, từ đó giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường.

Theo các chuyên gia, đây là một cải cách nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu tình trạng đầu cơ và tăng cường tính công khai trong quản lý đất đai. Đồng thời, bảng giá đất được xây dựng mới hằng năm sẽ tiệm cận với giá thị trường và sẽ phù hợp hơn với xu thế cung cầu. Chẳng hạn như, người dân bị thu hồi đất sẽ nhanh chóng bàn giao đất do nhận được mức đền bù phù hợp, chủ đầu tư cũng sẽ nhanh chóng nhận được quỹ đất để thực hiện dự án.

Như vậy, những đổi mới liên quan đến bảng giá đất trong Luật Đất đai 2024 thể chế hóa được quan điểm của Đảng; giúp các địa phương độc lập hơn trong xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường và phù hợp với thực tiễn; hài hòa lợi ích giữa nhà nước với người sử dụng đất và chủ đầu tư; tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước; giúp người sử dụng đất khi bị thu hồi đất được bồi thường với giá cao hơn; giúp chủ đầu tư sớm có quỹ đất để thực hiện dự án nhanh chóng hơn, hiệu quả hơn.