2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
MỤC LỤC
Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết và cụ thể về quyền và nghĩa vụ của cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Vậy Luật Đất đai 2024 đã quy định như thế nào? Điều đó sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.
Luật Đất đai 2013;
Luật Đất đai 2024;
Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
…
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4. Cộng đồng dân cư;
…
Trong đó, cộng đồng dân cư là cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Như vậy, theo pháp luật đất đai, cá nhân, cộng đồng dân cư có quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm cá nhân trong nước và công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài; cộng đồng người Việt Nam cùng sinh sống trên một địa bàn, có cùng phong tục, tập quán hoặc chung dòng họ trên lãnh thổ Việt Nam.
Theo khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Căn cứ khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại.
Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai 2024 như sau:
a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
Cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp trên thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
Quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất tại Điều 37 Luật Đất đai 2024 có nhiều nội dung tiếp tục được kế thừa từ Điều 179 Luật Đất đai 2013. Đồng thời, có sửa đổi, bổ sung thêm một số quy định sau đây:
(1) Do bố cục tại Luật Đất đai năm 2024 đã có sự điều chỉnh so với Luật Đất đai 2013 nên các Điều, khoản được dẫn chiếu tại Điều 37 Luật Đất đai 2024 cũng có sự thay đổi so với Điều 179 Luật Đất đai 2013. Cụ thể: (i) quy định về Quyền chung của người sử dụng đất tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 hiện được quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024; (ii) quy định về Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 hiện được quy định tại Điều 31 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi trích dẫn từ “Điều 166 và Điều 170” thành “Điều 26 và Điều 31” để thống nhất với quy định về pháp luật đất đai hiện hành.
(2) Tương tự như trên, quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 hiện được quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi trích dẫn từ “khoản 1 Điều 186” thành “khoản 1 Điều 44” để thống nhất với quy định về pháp luật đất đai hiện hành.
(3) Bổ sung một số quyền và nghĩa vụ sau đây đối với cá nhân sử dụng đất:
- Bổ sung quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024.
- Bổ sung quyền được thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền thuê đất tổng hợp đồng thuê đất; bổ sung quyền được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
- Ngoài quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất, Điều 37 Luật Đất đai 2024 còn bổ sung quyền và nghĩa vụ của cá nhân đối với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
(4) Bổ sung quy định đối với người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật có liên quan.
(5) Sửa đổi, bãi bỏ một số cụm từ sau:
+ Sửa đổi “người Việt Nam” thành “người gốc Việt Nam”;
+ Bãi bỏ cụm từ “Hộ gia đình”;
+ Bãi bỏ quy định: “Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.”
+ Bãi bỏ quy định: “i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.”
Cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024.
Cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất có quyền và nghĩa vụ tại khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai 2024 như sau:
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 37 của Luật này;
b) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 37 của Luật này.
Về quyền và nghĩa vụ của cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, Luật Đất đai 2024 tiếp tục kế thừa các quy định tại Luật Đất đai 2013. Theo đó, cá nhân trong trường hợp này có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và một số quyền và nghĩa vụ riêng phù hợp với đặc thù. Tuy nhiên, để đảm bảo tính thống nhất về mặt nội dung của Luật Đất đai 2024, các căn cứ pháp lý được dẫn chiếu tại Điều này đã được điều chỉnh lại như sau:
(1) Điều chỉnh lại căn cứ pháp lý khi đề cập tới quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, cụ thể:
- Đối với quy định về quyền chung của người sử dụng đất: sẽ căn cứ theo Điều 26 Luật Đất đai 2024 (tại Luật Đất đai 2013 là Điều 166);
- Đối với quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: sẽ căn cứ theo Điều 31 Luật Đất đai 2024 (tại Luật Đất đai 2013 là Điều 170).
(2) Điều chỉnh lại căn cứ pháp lý khi đề cập tới quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, cụ thể, sẽ căn cứ theo khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 (tại Luật Đất đai 2013 là khoản 1 Điều 179).
(3) Điều chỉnh lại căn cứ pháp lý khi đề cập tới quyền và nghĩa vụ của cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cụ thể, sẽ căn cứ theo khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024 (tại Luật Đất đai 2013 là khoản 2 Điều 179).
Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024.
Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân có hình thức sử dụng đất tương ứng, trừ quyền để thừa kế.
Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 đa phần kế thừa các quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, cộng đồng dân cư sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và một số quyền và nghĩa vụ riêng phù hợp với đặc thù. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 đưa ra một số sửa đổi, bổ sung như sau:
(1) Điều chỉnh căn cứ dẫn chiếu: điều chỉnh lại căn cứ pháp lý khi đề cập tới quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất nhằm thống nhất với nội dung tổng thể của Luật này, cụ thể:
- Đối với quy định về quyền chung của người sử dụng đất: sẽ căn cứ theo Điều 26 Luật Đất đai 2024 (tại Luật Đất đai 2013 là Điều 166);
- Đối với quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: sẽ căn cứ theo Điều 31 Luật Đất đai 2024 (tại Luật Đất đai 2013 là Điều 170).
(2) Bổ sung quy định “Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân có hình thức sử dụng đất tương ứng, trừ quyền để thừa kế.” Hiện quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân đang được quy định tại Điều 37 và Điều 38 Luật Đất đai 2024.
(3) Làm rõ các trường hợp cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là “Trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất”.
(4) Các nội dung liên quan tới cơ sở tôn giáo tại Điều 181 Luật Đất đai 2013 hiện được quy định tại Điều 32 và Điều 34 Luật Đất đai 2024, tức được tách riêng và không còn gộp chung với chế định về cộng đồng dân cư sử dụng đất.
Luật sư NGUYỄN ĐÌNH HIỆP - Những con số biết nói
Với 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý, Luật sư Nguyễn Đình Hiệp có sự am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật Việt Nam và triển khai thành công rất nhiều các vụ việc như:
2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
2
Tư vấn cấp Giấy phép viễn thông cho doanh nghiệp Việt Nam
8
Tư vấn pháp lý thường xuyên cho các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc, Hàn Quốc. Tiêu biểu như Công ty CP Tập đoàn Bình Minh, Công ty CP DV Viễn thông Hải Phòng
10
Tư vấn, xử lý thu hồi công nợ và khởi kiện/khởi tố các đối tượng có nợ khó đòi
10
Tư vấn pháp lý đầu tư, giấy phép, chuyển nhượng các dự án khoáng sản. Tiêu biểu như Dự án khai thác Khoáng sản của Công ty khoáng sản An Vượng tại huyện Đà Bắc tỉnh Hoà Bình (50ha).
15
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư mở rộng sản xuất. Tiêu biểu như Dự án sản xuất 50 triệu sản phẩm điện tử thanh toán Công ty TNHH ST Vina (Hàn Quốc); Dự án mở rộng quy mô sản xuất của Công ty TNHH RFTech Việt Nam lên 20 triệu đô la Mỹ;
20
Tư vấn hợp đồng chuyển giao công nghệ và thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển giao công nghệ (hầu hết là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)
20
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư bất động sản. Tiêu biểu như Dự án khu nghỉ dưỡng tại Vịnh Lan Hạ, thành phố Hải Phòng (30ha); Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Avana Mai Chau Hideway, tỉnh Hòa Bình (32ha)
30
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong các lĩnh vực. Tiêu biểu như Dự án nhà máy sản xuất của Công ty Mass Well Limited, Công ty Modern Shine Limited tại Trung tâm công nghiệp GNP Yên Bình
300
Tư vấn hồ sơ công bố sản phẩm, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hồ sơ an toàn vệ sinh thực phẩm, đăng ký mã số mã vạch, đăng ký/thông báo website…
500
Tư vấn bảo hộ nhãn hiệu (thương hiệu), quyền tác giả, sáng chế
700
Tư vấn, thực hiện các thủ tục, giấy phép con như: Giấy phép lao động cho người nước ngoài, cấp phép tạm trú cho người nước ngoài, Giấy phép trung tâm ngoại ngữ, Giấy phép ngành dược, Giấy phép quảng cáo…
2000
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp mới, chi nhánh, văn phòng đại diện trên cả nước; các thủ tục thay đổi đăng ký doanh nghiệp trên cả nước
3000
Tư vấn các vụ việc ly hôn, chia tài sản, quyền nuôi con; chia thừa kế; tranh chấp đất đai; tố tụng dân sự, tố tụng hình sự và tố tụng hành chính.
Để nhận tin tức và quà tặng từ Luật Hoàng Anh