Các điều kiện để thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất là gì?

Bên cạnh các quyền chung như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được hưởng các thành quả lao động do mình tạo ra trên đất, người sử dụng đất còn có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Vậy muốn thực hiện các quyền này, người sử dụng đất cần phải có những điều kiện gì? Luật Hoàng Anh xin trình bày trong bài viết dưới đây. 

1. Khái niệm 

Quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất lần đầu tiên được xuất hiện khi Luật đất đai 1993 ban hành và được tiếp tục kế thừa và phát huy trong nnhững lần sửa đổi, bổ sung và ban hành mới Luật đất đai sau này. Theo đó, Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2. Các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. (quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 188, Luật đất đai 2013)

a, Các điều kiện cần thiết (quy định tại Khoản 1, Điều 188, Luật đất đai 2013)

Người sử dụng đất muốn thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần có 03 điều kiện sau:

i, Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ 02 trường hợp:

+ Trong khi nhận thừa kế, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể được thực hiện quyền khi  chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ cần có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

ii, Người sử dụng sử dụng đất không có tranh chấp 

iii, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Kê biên là hoạt động kiểm kê, lập danh sách tài sản thuộc sở hữu của bị can, bị cáo hoặc người có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án do cơ quan thi hành án tiến hành 

Kê biên quyền sử dụng đất là một biện pháp trong nhóm các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự được áp dụng thường xuyên hiện nay để đảm bảo thi hành án căn cứ trên bản án, quyết định, quyết định thi hành án , quyết định cưỡng chế thi hành án. 

Về bản chất, khi quyền sử dụng đất bị kê biên tức quyền sử dụng đất này không còn thuộc sở hữu của người đứng tên trong Giáy chứng nhận nữa. Khi đó, người sử dụng không thể thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất nữa.

iv, Đất được sử dụng đang trong thời hạn. 

Bên cạnh các loại đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài, cũng có các trường hợp đất được Nhà nước cho thuê hoặc giao với thời hạn 50 năm, 30 năm…. Khi đó, đất còn trong thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

b, Các điều kiện riêng (quy định tại Khoản 2, Điều 188, Luật đất đai 2013)

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện như  điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm, điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, các trường hợp  hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

3. Thời điểm có hiệu lực của việc thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất (quy định tại Khoản 3, Điều 188, Luật đất đai 2013)

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Thời điểm có hiệu lực: kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

4. Quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (quy định tại Khoản 34, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ)

a, 04 điều kiện áp dụng phương thức góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm:

i, Đất  góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định là đất thuộc diện thu hồi.  

ii, Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

iii, Việc góp quyền sử dụng đất phải có phương án và việc điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

iv, Bên cạnh đó, phải đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án.

b, Cơ quan có thẩm quyền ban hành quy định về góp quyền sử dụng đất 

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về việc góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Luật Hoàng Anh