Các loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các loại bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Luật Xây dựng năm 2014;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Căn cứ theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, việc kinh doanh bất động sản cần phải tuân theo 03 nguyên tắc sau:

1. Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.

2. Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.

3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

Các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh 

Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh như sau: 

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

5. Dự án bất động sản.

6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Như vậy, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2023, bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: (1) nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; (2) công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp); (3) phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; (4) quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; (5) dự án bất động sản. 

Điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 về các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh

Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh như sau: 

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi so sánh với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có những điểm mới sau đây:

Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định về khái niệm nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng.

Điều này có nghĩa là nhà, công trình xây dựng có sẵn tính đến thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua đã được xây dựng xong và đưa vào sử dụng (bao gồm sử dụng để ở, làm văn phòng,...). Trong khi đó, khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nhà ở hoặc công trình xây dựng có sẵn được hiểu là nhà ở hoặc công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng.

Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có sự điều chỉnh về khái niệm nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nhà ở, công trình xây dựng có sẵn không chỉ cần hoàn thành việc xây dựng mà còn phải được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng.

Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm c khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng, công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về các loại công trình xây dựng có thể kinh doanh bất động sản. Các loại công trình bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng

Khoản 2 Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản đã giải thích về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, gồm: gian thương mại, lô thương mại và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại có tên gọi khác;

b) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, gồm: văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng có tên gọi khác;

c) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú có tên gọi khác;

d) Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích hỗn hợp và diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích khác trong công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, diện tích sàn xây dựng được phân loại theo 05 mục đích công năng phục vụ chính: (1) mục đích thương mại; (2) mục đích văn phòng; (3) mục đích du lịch, lưu trú; (4) mục đích hỗn hợp; (5) mục đích khác. 

Ngoài ra, nghị định trên đã đề cập tới một số loại hình bất động sản khá phổ biển trên thế giới hiện nay như văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú... Trong đó, văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel) là một loại hình bất động sản có thể kết hợp linh hoạt các chức năng như làm việc, lưu trú, nghỉ dưỡng. Căn hộ lưu trú (Condotel) hay còn được gọi là căn hộ khách sạn. Theo đó, các căn hộ này sẽ có các trang thiết bị, dịch vụ đặc trưng để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, du lịch của khách hàng, có các tiện nghi giống khách sạn. Quy định trên đã giúp thể hiện rõ hơn các loại hình bất động sản hiện nay đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản.

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Điểm d khoản 2 Điều 1 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trường hợp không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật này như sau: 

d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

Như vậy, đối với trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Khi so sánh với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh, không còn điều chỉnh tất cả các loại giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc quy định này đã cho thấy sự phân định rành mạch, độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác như đất đai và đầu tư. 

Thay vào đó, Luật này chỉ điều chỉnh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Theo đó, hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được hiểu là hệ thống các công trình, thiết bị và dịch vụ cơ bản để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và các hoạt động công cộng như hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy…  

Dự án bất động sản

Đối chiếu với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung khái niệm mới về dự án bất động sản như sau:

“Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.”

Việc bổ sung khái niệm dự án bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã phần nào giúp các chủ thể liên quan dễ dàng tiếp cận với các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay. 

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh qua số 0908308123 để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.