Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản là gì?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. 

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản là gì?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng trong kinh doanh bất doanh bất động sản bao gồm 02 loại hợp đồng chính: (1) Hợp đồng kinh doanh bất động sản và (2) Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: 

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Như vậy, hợp đồng kinh doanh bất động sản là văn bản được xác lập dựa trên sự thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác để mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;

k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Như vậy, khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã nêu rõ các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản đối với những bất động sản cụ thể được phép kinh doanh. Việc nhà làm luật liệt kê các loại hợp đồng như trên nhằm bao quát được toàn bộ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh trên cơ sở các hình thức kinh doanh bất động sản. 

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Khoản 9 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: 

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo đó, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là văn bản được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của hai bên chủ thể: (1) tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản và (2) tổ chức, cá nhân nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ bất động sản. 

Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, bao gồm:

a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;

c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm 04 loại hợp đồng chính: (1) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; (2) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản; (3) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản; (4) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng 

Khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như sau: 

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Căn cứ theo quy định, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phát sinh hiệu lực trong 03 thời điểm sau:

Thời điểm theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng

Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về khái niệm hợp đồng như sau:

Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt, hủy bỏ quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia.

Xét về bản chất, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản là một loại hợp đồng dân sự cụ thể. Vì thế, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên có thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. 

Thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng

Trường hợp các bên không có thỏa thuận, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định căn cứ vào thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng các hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng (điểm chỉ hoặc vừa kỳ vừa điểm chỉ).

Thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực (đối với hợp đồng có công chứng, chứng thực)

Đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, pháp luật quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản cần phải được công chứng, chứng thực. Do đó, trong trường hợp này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được phát sinh dựa vào thời điểm văn bản công , công chứng có hiệu lực. 

Một số điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Trước đây, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tiếp tục ghi nhận sự tự do thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng đã bổ sung quy định về trường hợp nếu các bên không thỏa thuận, thời điểm có hiệu lực được ghi nhận cụ thể là “thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng”.

Đây là điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 khi quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Quy định này giúp tăng tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro tranh chấp về thời điểm hiệu lực, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng.

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.