Các quy định của pháp luật về việc xử lý một số vấn đề cụ thể trong trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/07/2014 là gì? (P1)

Căn cứ tại Điều 32, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn tại Khoản 9, Điều 3, Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 của Chính phủ và Khoản 9, Điều 3, Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ, các vấn đề cần được xử lý trong trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/07/2014 bao gồm:

1. Vấn đề 1

Căn cứ tại Khoản 1, Điều 32, Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, đây là trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà một trong ba loại giấy tờ Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (ký kết) có ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất nhưng đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01/01/2006.

Trong trường hợp này, nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng phải nộp cho Nhà nước số tiền thuê đất một lần được xác định trên cơ sở thời gian, diện tích đất đã cho thuê lại, đơn giá thuê đất hàng năm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo đơn giá thuê đất tại thời điểm cho thuê lại đất (theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm thì tăng 15% so với chu kỳ trước đó). Đồng thời, nhà đầu tư được trừ số tiền thuê đất hàng năm đã nộp cho nhà nước xác định theo nguyên tắc nêu trên đối với phần diện tích này tính từ thời điểm cho thuê lại đất (nếu có).

Khoản 1, Điều 18, Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết về việc nộp tiền trong trường hợp này như sau:

Ví dụ: Năm 1999, Công ty đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng (A) được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với thời hạn 50 năm. Năm 2004, Công ty A ký hợp đồng cho Công ty B thuê lại đất theo phương thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê với thời gian thuê đất là 45 năm. Tại thời điểm ký hợp đồng cho thuê lại đất (năm 2004), số tiền thuê đất hàng năm Công ty A phải nộp là 100 triệu đồng. Ngày 01/01/2015, Công ty A làm thủ tục để nộp số tiền thuê đất cho nhà nước đối với phần diện tích đất đã cho thuê lại theo phương thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Số tiền thuê đất mà Công ty A phải nộp cho nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP trong trường hợp này được xác định như sau: 

- Chu kỳ cho thuê lại thứ nhất từ năm 2004 đến năm 2009 (n1) = 100 triệu đồng x 5 năm = 500 triệu đồng 

- Chu kỳ cho thuê lại thứ hai (n2) = n1 x (1 +15%) = 575 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ ba (n3) = n2 x (1+15%) = 661,25 triệu đồng 

- Chu kỳ cho thuê lại thứ tư (n4) = n3 x (1+15%) = 760,44 triệu đồng 

- Chu kỳ cho thuê lại thứ năm (n5) = n4 x (1+15%) = 874,50 triệu đồng 

- Chu kỳ cho thuê lại thứ sáu (n6) = n5 x (1+15%) = 1.005,68 triệu đồng 

- Chu kỳ cho thuê lại thứ bảy (n7) = n6 x (1+15%) = 1.156,53 triệu đồng 

- Chu kỳ cho thuê lại thứ tám (n8) = n7 x (1+15%) = 1.330,01 triệu đồng 

- Chu kỳ cho thuê lại thứ chín (n9) = n8 x (1+15%) = 1.529,51 triệu đồng 

Số tiền thuê đất hàng năm Công ty A đã nộp cho nhà nước xác định theo nguyên tắc nêu trên đối với phần diện tích này tính từ thời điểm cho thuê lại đất (năm 2004 đến hết năm 2014) là: 100 triệu x 5 năm + 100 triệu (1+15%) x 5 năm = 1,075 tỷ đồng. 

Tổng số tiền Công ty A phải nộp (N) = (n1 + n2 + n3 + n4 + n5 + n6 + n7 + n8 + n9) – 1,075 tỷ đồng = 7,325 tỷ đồng. 

Nếu trong trường hợp này, khi thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), thay đổi lại mẫu hợp đồng thuê đất do quy định về thủ tục hành chính mà tại các giấy tờ được cấp đổi không còn nội dung ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất và chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất thì tổ chức cũng được áp dụng việc nộp tiền thuê đất cho Nhà nước theo số năm đã thu tiền thuê đất một lần của nhà đầu tư thứ cấp đối với phần diện tích đã cho thuê lại theo quy định tại Khoản 1 Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

Xem thêm: Đơn giá thuê đất được xác định như thế nào?

Trên đây là quy định của pháp luật về vấn đề đầu tiên cần được xử lý trong trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/07/2014. Các vấn đề khác, chúng tôi sẽ trình bày trong bài viết tiếp theo

Luật Hoàng Anh