Quy định về bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư?

Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư là văn bản mang tính áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung và các chủ thể khác liên quan đến nhà chung cư. Vậy bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư được pháp luật quy định như thế nào? Dưới đây, Luật Hoàng Anh sẽ trình bày về vấn đề này. Trường hợp có nhu cầu, hãy GỌI NGAY tới hotline 0908308123 để được cung cấp dịch vụ luật sư giỏi tư vấn xây dựng bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư phù hợp một cách NHANH CHÓNG - CHÍNH XÁC - HIỆU QUẢ. 

Căn cứ pháp lý

- Luật Nhà ở 2023;

- Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở;

- Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31 tháng 7 năm 2024 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Nhà chung cư là gì? 

Khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 định nghĩa về "nhà chung cư" như sau:

Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp. 

Có thể thấy, về cơ bản, Luật Nhà ở 2023 đã giữ nguyên khái niệm "nhà chung cư" của Luật Nhà ở 2014. Trong đó, Luật Nhà ở 2023 quy định nhà chung cư bao gồm 2 loại: (1) nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở; (2) nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31 tháng 7 năm 2024 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở nêu rõ: 

Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, các nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng với các nội dung theo quy định. Khác với quy định trong Thông tư 05/2024/TT-BXD quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật Nhà ở 2024 không ban hành mẫu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư mà chỉ quy định các nội dung bắt buộc trong bản nội quy này. Tuy nhiên, các chủ đầu tư, chủ sở hữu, ban quản trị nhà chung cư vẫn có thể tham khảo mẫu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Phụ lục số 01 của Thông tư 02/2016/TT-BXD để xây dựng Bản nội quy phù hợp với đặc điểm của từng nhà chung cư và quy định của pháp luật hiện hành.

Nội dung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư 

Pháp luật hiện hành quy định về bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư tại khoản 2 Điều 6, Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, cụ thể bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếu sau đây:

a) Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư;

b) Các nội dung không được thực hiện trong quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư; các quy định về bảo đảm vệ sinh môi trường, văn hóa ứng xử, an ninh trật tự trong nhà chung cư;

c) Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư;

d) Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố trong nhà chung cư;

đ) Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư;

e) Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư;

g) Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong đó có việc đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định và các biện pháp xử lý trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ này;

h) Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư.

Chủ thể xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư

Điều 14 Quy chế sử dụng, quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về "Hội nghị nhà chung cư" như sau:

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự và có văn bản ủy quyền có chữ ký xác nhận của chủ sở hữu này (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

3. Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều 145 của Luật Nhà ở và quy định tại Quy chế này. Các quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì hội nghị và thư ký Hội nghị nhà chung cư.

Có thể thấy, Hội nghị nhà chung cư có quyền xây dựng và quyết định các nội dung của Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

Sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư 

Khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội nghị có thể xem xét, sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư lập nhưng các nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của pháp luật.

Sau khi họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị có trách nhiệm công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Điều 4 Quy chế sử dụng, quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.

2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội.

3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Ban quản trị) và các khoản phí, lệ phí khác để phục vụ cho quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch.

4. Ban quản trị thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

5. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.

6. Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

7. Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng tiến bộ khoa học, kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Dịch vụ tư vấn về bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư

Nếu như có thắc mắc hoặc có vấn đề nào chưa rõ, đừng ngần ngại liên hệ với Công ty Luật qua số hotline: 0908 308 123 để trao đổi và làm rõ thêm về các vấn đề liên quan đến nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư một cách CHÍNH XÁC - NHANH CHÓNG. 

Các luật sư của Luật Hoàng Anh là những luật sư chuyên nghiệp, có nhiều năm kinh nghiệm hành nghề, trực tiếp tiến hành tư vấn và cung cấp dịch vụ theo yêu cầu của bạn một cách hiệu quả nhất.