Các quy định về việc quản lý và sử dụng đất đô thị là gì?

Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn. Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc quản lý và sử dụng đất đô thị? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây. 

Nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đô thị

Điều 61, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 quy định việc quản lý và sử dụng đất đô thị theo quy hoạch phải đảm bảo 02 nguyên tắc: 

- Được sử dụng đúng mục đích, chức năng được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. 

Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện quy hoạch đô thị. Bên cạnh đó, căn cứ tại Khoản 4, Điều 3, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 quy định về quy hoạch đô thị như sau: 

"Điều 3. Giải thích từ ngữ 

4. Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị."

Như vậy, có thể hiểu đồ án quy hoạch đô thị đã thể hiện toàn bộ các ý tưởng về việc xây dựng, tổ chức, phân bổ không gian, đất đai trong khu đô thị. Để các quy hoạch được áp dụng trong thực tế, cần phải có sự phê duyệt, thẩm định của các cơ quan quyền lực nhà nước có thẩm quyền. 

Do vậy, khi sử dụng đất, cần phải sử dụng đúng mục đích, chức năng được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. 

- Việc quản lý đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

Chuẩn bị quỹ đất để phát triển đô thị theo quy hoạch

Để thực hiện được các nội dung đã đề ra trong đồ án quy hoạch đô thị, cần phải có quỹ đất

Điều 62, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 quy định về việc chuẩn bị quỹ đất để phát triển đô thị theo quy hoạch như sau: 

Thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với khu đất trong quy hoạch

Theo quy định tại Khoản 3, Luật Đất đai năm 2013, ta có: 

+ Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

+ Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di chuyển nhà cửa, cây cối của người dân trên phần đất nhất định được quy hoạch cho viẹc cải tạo, mở rộng hay xây dựng công trình mới. 

Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là các công việc cần thiết để chuẩn bị quỹ đất phục vụ cho việc phát triển đô thị. 

Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là các công việc cần thiết để chuẩn bị quỹ đất phục vụ cho việc phát triển đô thị

Pháp luật về quy hoạch đô thị quy định về việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất như sau: 

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng đối với khu vực đã được xác định trong quy hoạch dành cho việc xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích công cộng để thực hiện quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và công bố.

- Việc thu hồi quỹ đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thu hồi quỹ đất, người sử dụng đất được bồi thường các tài sản đã tạo lập hợp pháp trước khi công bố công khai quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Theo quy định tại Điều 62, Luật Đất đai năm 2013, thu hồi đất trong trường hợp này là trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Thẩm quyền, trình tự thu hồi đất trong trường hợp này được quy định chi tiết tại Điều 67, 69, Luật Đất đai năm 2013. 

- Ủy ban nhân dân các cấp tạo điều kiện thuận lợi để bảo đảm cho nhà đầu tư thực hiện đúng quy hoạch và kế hoạch đầu tư.

- Khi triển khai dự án phát triển các tuyến đường giao thông theo quy hoạch đã được phê duyệt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đồng thời tổ chức thu hồi đất hai bên đường theo quy hoạch, tổ chức đấu giá hoặc đầu thầu để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật.

- Phạm vi dự án đầu tư xây dựng phải được xác định trên cơ sở bảo đảm phù hợp với thực trạng sử dụng đất, đáp ứng hài hoà mục tiêu dự án và việc chỉnh trang đô thị, tránh phát sinh những diện tích đất không đáp ứng được yêu cầu về xây dựng hoặc ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị.

- Trong trường hợp dự án đầu tư chỉ sử dụng một phần của thửa đất, nếu diện tích còn lại quá nhỏ không đáp ứng yêu cầu về sử dụng hoặc ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị theo quy định của Chính phủ thì Nhà nước thu hồi và bồi thường cho người sử dụng đất.

- Sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt và công bố, nếu Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi thì các tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch được phép tiếp tục khai thác sử dụng, cải tạo, sửa chữa và xây dựng tạm theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trong đó, theo quy định tại Điều 131, Luật Xây dựng năm 2014, công trình xây dựng tạm là công trình được xây dựng để phục vụ thi công xây dựng công trình chính. Công trình xây dựng tạm phải được dỡ bỏ khi đưa công trình chính của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp công trình xây dựng tạm phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.

Xem thêm: Tổng hợp các bài viết về Luật Quy hoạch đô thị

Luật Hoàng Anh