Chính sách về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023 có điểm gì mới?

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp về những điểm mới trong chính sách nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý

- Luật Nhà ở 2014;

- Luật Nhà ở 2023;

- Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023;

- Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội là gì?

Căn cứ theo khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này.”

Theo đó, Nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được hưởng chính sách trong xã hội như: người có công với cách mạng; người có thu nhập thấp tại các đô thị; hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn…

Đây là một chính sách nhân văn và quan trọng của Nhà nước với mục tiêu cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ hơn thị trường để giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các đối tượng thuộc diện chính sách. Với chính sách này, những người có hoàn cảnh khó khăn sẽ có cơ hội sở hữu nhà ở với giá cả hợp lý hơn. Điều này sẽ giúp họ cải thiện điều kiện sống và ổn định cuộc sống gia đình. Từ đó yên tâm học tập, làm việc và góp phần vào việc phát triển kinh tế chung của đất nước.

Những điểm mới về chính sách nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023

Thứ nhất, về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2014 không có quy định cụ thể về việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án thương mại. Điều này sẽ gây khó khăn cho việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội. Vậy nên, Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ hơn vấn đề này.

Căn cứ khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.”

Theo đó, xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương cụ thể giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Việc trao quyền gắn với trách nhiệm nhằm tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện.

Thứ hai, về hình thức phát triển nhà ở xã hội

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở 2023, đã bổ sung 02 hình thức mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Căn cứ khoản 8 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì 

Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này.

Căn cứ khoản 9 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì 

Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân là nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Luật này.

Theo đó, bên cạnh việc được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì đối tượng công nhân, người lao động tại khu công nghiệp còn được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đối tượng là lực lượng vũ trang nhân dân được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đồng thời, đề xuất doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho công nhân, người lao động của mình thuê lại.

Căn cứ khoản 4 Điều 80 Luật Nhà ở 2023, đã bổ sung quy định cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê. Điều này giúp bổ sung nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội; phát huy vai trò, trách nhiệm của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam trong việc chăm lo, bảo đảm an sinh xã hội, nhất là quyền có chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống và thu hút công nhân, người lao động tham gia tổ chức công đoàn.

Thứ ba, về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Điều 51 Luật Nhà ở 2014 đã quy định điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội như sau:

1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

 

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

 

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;

 

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

 

2. Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

3. Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

 

a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;

 

b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

So với Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2023 đã quy định cụ thể về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng cải cách thủ tục hành chính nhiều hơn; bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú nên khi mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập. Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.

Thứ tư, về ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Điều 58 Luật Nhà ở 2014 đã quy định nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, cụ thể như sau:

1. Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:

 

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

 

b) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;

 

c) Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;

 

d) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này;

 

đ) Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

 

2. Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán được hưởng các ưu đãi quy định tại khoản 1 Điều này khi đáp ứng được các yêu cầu sau đây:

 

a) Xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực có nhà ở;

 

b) Nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;

 

c) Có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng luật lại vướng phải rất nhiều nút thắt. Do trình tự, thủ tục pháp lý đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khá phức tạp dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý không cần thiết. Đơn cử như chủ đầu tư phải thực hiện quy trình phê duyệt giá bán cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trước khi thực hiện giao dịch. Mặt khác do vốn đầu tư bỏ ra lớn, thời gian thu hồi vốn chậm, hỗ trợ lãi suất vay của trung ương chậm triển khai, lượng vốn hỗ trợ cho vay lãi suất thấp thông qua ngân hàng chính sách xã hội địa phương thấp. Vì vậy, Luật 2023 ra đời đã sửa đổi, bổ sung nhiều ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Cụ thể:

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này giúp giảm bớt các thủ tục pháp lý, tăng cường tính minh bạch và tiết kiệm thời gian cho các chủ đầu tư, từ đó thúc đẩy quá trình đầu tư và phát triển dự án một cách hiệu quả. Đồng thời khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội.

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sẽ được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận. Nghĩa là dành một phần diện tích để xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập cao trong khuôn viên dự án xây dựng nhà ở cho những người thu nhập thấp. Điều này nhằm bù đắp chi phí đầu tư, thu hút các doanh nghiệp xây dựng nhà vừa túi tiền cho người dân từ đó góp phần giảm giá bán, giá cho thuê nhà ở trên thị trường.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.