Đất xây dựng khu chung cư là gì?

Hiện nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì nhà ở chung cư đang là một xu thế với sự tiện lợi và hiện đại của nó. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về đất xây dựng khu chung cư? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây. 

Điều 145, Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013(sau đây gọi tắt là Luật đất đai 2013 quy định về đất xây dựng khu chung cư như sau:

1. Về khái niệm đất xây dựng khu chung cư 

Khoản 1, Điều 145, Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về đất xây dựng khu chung cư như sau:

"1. Đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".

Quy định này được hướng dẫn chi tiết tại Khoản 1, Điều 49, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, bổ sung đầy đủ cho khái niệm về đất xây dựng khu chung cư. Theo đó, đất xây dựng khu chung cư được hiểu là Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.

2. Các quy định chi tiết của pháp luật về chế độ sử dụng đất xây dựng khu chung cư

Các quy định chi tiết của pháp luật về chế độ sử dụng đất xây dựng khu chung cư được hướng dẫn cụ thể tại Điều 49, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ như sau:

2.1. Việc giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) 

a, Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và được cấp Giấy chứng nhận. Khi chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

b, Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư

Trong trường hợp này, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không được cấp Giấy chứng nhận. Khi chủ đầu tư được Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Bên cạnh đó, khi hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng, chủ đầu tư phải bàn giao đất cho địa phương quản lý.

2.2. Các quy định về quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận trong trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê 

a, Đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) 

Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.

b, Việc cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ

Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ tại mục a).

c, Việc cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất không thuộc đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh.

Diện tích đất trong trường hợp này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

                                Luật Hoàng Anh