Di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư được quy định như thế nào theo Luật Nhà ở 2023?

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định về di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý

- Luật Nhà ở 2014;

- Luật Nhà ở 2023.

Di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Căn cứ Điều 73 Luật Nhà ở 2023, di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:

Các trường hợp phải di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và thẩm quyền ban hành quyết định di dời

(i) Đối với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ dưới đây thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc trường hợp di dời đến chỗ ở tạm thời:

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

(ii) Đối với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ dưới đây thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt:

+ Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Nội dung của quyết định di dời

- Quyết định di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

+ Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải di dời;

+ Thời hạn di dời;

+ Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;

+ Phương thức di dời;

+ Kinh phí di dời bao gồm kinh phí di chuyển người, tài sản; kinh phí hỗ trợ thuê nhà ở tạm thời và chi phí liên quan khác (nếu có);

+ Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện quyết định di dời.

Trách nhiệm của Ủy ban nhân cấp tỉnh, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và các tổ chức, cá nhân liên quan

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi quyết định di dời đến các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc trường hợp phải di dời và đăng tải công khai quyết định này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

- Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và tổ chức, cá nhân liên quan có trách nhiệm thực hiện việc di dời theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Kinh phí di dời

- Kinh phí di dời được thực hiện như sau:

+ Đối với trường hợp quy định tại (i) thì do ngân sách địa phương chi trả;

+ Đối với trường hợp quy định tại (ii) thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chi trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí di dời cho cơ quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện di dời người dân ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí di dời từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Căn cứ Điều 74 Luật Nhà ở 2023, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:

Trường hợp phải cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế di dời

Trong trường hợp quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

Nội dung của quyết định cưỡng chế di dời

- Quyết định cưỡng chế di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

+ Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải cưỡng chế di dời;

+ Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời;

+ Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;

+ Phương thức cưỡng chế di dời;

+ Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời;

+ Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện cưỡng chế di dời.

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện

- Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Kinh phí cưỡng chế di dời

Kinh phí cưỡng chế di dời được thực hiện như sau:

- Đối với trường hợp nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ dưới đây thì do ngân sách địa phương chi trả:

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

- Đối với trường hợp nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ dưới đây thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chi trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cưỡng chế di dời cho cơ quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện cưỡng chế di dời người dân ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

+ Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí cưỡng chế di dời từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Phá dỡ nhà chung cư

Căn cứ Điều 75 Luật Nhà ở 2023, phá dỡ nhà chung cư được quy định như sau:

Nội dung tổ chức phá dỡ nhà chung cư

- Sau khi hoàn thành việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức phá dỡ nhà chung cư theo quy định sau đây:

+ Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức có năng lực về xây dựng để thực hiện việc phá dỡ;

+ Trước khi thực hiện phá dỡ, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải lập phương án phá dỡ gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức thẩm định và phê duyệt. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được phương án phá dỡ theo đề nghị của chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tổ chức thực hiện phá dỡ theo phương án phá dỡ đã được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phê duyệt.

Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh

- Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư để bảo đảm an toàn cho các công trình xây dựng xung quanh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập phương án phá dỡ, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để tổ chức việc phá dỡ.

Kinh phí phá dỡ nhà chung cư

- Kinh phí phá dỡ nhà chung cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí phá dỡ khẩn cấp quy định tại khoản 2 Điều này cho cơ quan nhà nước đã thực hiện phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư.

Trình tự, thủ tục phá dỡ nhà chung cư

- Trình tự, thủ tục phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ý nghĩa

Di dời, cưỡng chế và phá dỡ nhà chung cư là các biện pháp thường được thực hiện trong khuôn khổ các dự án phát triển đô thị, cải tạo hạ tầng và bảo vệ an toàn cộng đồng. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải di dời, cưỡng chế và phá dỡ đều là nhà ở đã bị xuống cấp, hư hỏng và có thể đe dọa đến an toàn của người dân. Việc di dời, cưỡng chế, phá dỡ nhà chung cư có thể bảo vệ được tính mạng và tài sản của người dân. Ngoài ra còn góp phần vào việc cải tạo đô thị, quy hoạch đô thị, tái phát triển khu vực, cải thiện chất lượng cuộc sống và giảm bớt mật độ dân cư. Đồng thời đảm bảo việc tuân thủ pháp luật, ngăn chặn các khu vực lấn chiếm, xây dựng trái phép, hoặc các khu vực không đảm bảo an toàn.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.