Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản được quy định như thế nào?

Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động sau: Hoạt động tư vấn bất động sản; hoạt động môi giới bất động sản, hoạt động quản lý bất động sản; sàn giao dịch bất động sản.

Vậy theo pháp luật kinh doanh bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản được quy định như thế nào?. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết về vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Nhà ở năm 2023; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Một số khái niệm pháp lý cơ bản 

Căn cứ quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, khái niệm tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản được giải thích như sau:

- Tư vấn bất động sản là hoạt động tư vấn về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.

- Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.

Như vậy, tư vấn và quản lý bất động sản là các dịch vụ của hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản hiện nay nhằm mục đích sinh lợi. Theo khoản 1 Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

a) Người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn;

b) Bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp.

Việc quy định các nguyên tắc trong việc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý kinh doanh bất động sản có ý nghĩa quan trọng để đảm bảo chất lượng dịch vụ đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. 

Phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản 

Phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản

Hiện nay, để phòng ngừa rủi ro và bảo đảm an toàn về quyền lợi của các bên trong trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, loại hình tư vấn bất động sản ra đời nhằm cung cấp, tư vấn cho khách hàng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Dựa trên nhu cầu của khách hàng, phạm vi kinh doanh dịch tư vấn bất động sản cũng được chia thành nhiều lĩnh vực cụ thể. Vấn đề này được quy định tại khoản 2 Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

a) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;

b) Tư vấn về tài chính bất động sản;

c) Tư vấn về giá bất động sản;

d) Tư vấn về hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo đó, cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản trong 04 lĩnh vực sau: (1) Đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; (2) Tài chính bất động sản; (3) Giá bất động sản; (4) Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Qua đó, có thể nhận thấy phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động khá đa dạng do sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay. 

Phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản 

Khoản 3 Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất;

b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;

c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản;

d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo hợp đồng;

đ) Thực hiện các quyền, nghĩa vụ đối với khách hàng, đối với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.

Như vậy, phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản không chỉ giới hạn trong việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu mà còn bao gồm các hoạt động hỗ trợ và quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản để đảm bảo rằng tài sản được tối ưu hóa và duy trì mức hoạt động bền vững.

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản

Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản như sau: 

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Trước khi hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Theo quy định trên, để kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, cá nhân, tổ chức cần tuân thủ các điều kiện sau đây:

Đối với bất động sản thông thường

Yêu cầu về hình thức hoạt động:

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.

Quy định này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và tính chuyên nghiệp của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Yêu cầu về việc công khai thông tin:

Theo đó, trước khi hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp như tên doanh nghiệp, lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp... đến cơ quan nhà nước quản lý kinh doanh bất động sản.

Khi đối chiếu với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc công khai thông tin. Theo đó, việc công khai thông tin về doanh nghiệp khi đưa vào kinh doanh là điều kiện bắt buộc khi kinh doanh bất động sản. 

Như vậy, việc quy định điều kiện nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW Đảng của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, từ đó góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của khách hàng. 

>>>Xem thêm tại: Có cần công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh?

Đối với bất động sản là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở

Khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 đã giải thích khái niệm nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Hiện nay, khái niệm tòa nhà hỗn hợp có nhà ở chưa được quy định trong pháp luật hiện hành, nhưng có thể hiểu: Tòa nhà hỗn hợp có nhà ở là công trình xây dựng có nhiều chức năng, trong đó kết hợp giữa chức năng để ở và các chức năng khác như thương mại, dịch vụ, văn phòng, hoặc các tiện ích công cộng khác. 

Căn cứ quy định trên, ngoài việc đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở cần tuân thủ các quy định của Luật Nhà bao gồm việc đảm bảo tiêu chuẩn về việc quản lý đăng ký kinh doanh nhà chung cư, và tuân thủ các yêu cầu về an toàn, bảo dưỡng, bảo trì cơ sở hạ tầng chung.

Cụ thể, theo Điều 150 Luật Nhà ở năm 2023, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện như sau: 

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Là đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và bộ phận khác có liên quan để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

…..

Như vậy, ngoài các điều kiện được quy định trong pháp luật kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản còn cần đáp ứng điều kiện khác như yêu cầu hệ cơ cấu tổ chức, yêu cầu cơ sở vật chất… nhằm bảo đảm chất lượng và an toàn trong quá trình quản lý nhà chung cư. 

Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản đã được quy định cụ thể tại Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản, phí dịch vụ tư vấn, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không được trái quy định của Luật này

Có thể nói rằng, bản chất của dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản là giao dịch dân sự của một bên là tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản với bên còn lại là khách hàng có nhu cầu thực hiện dịch vụ dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận ý chí các bên. 

Vì thế, pháp luật kinh doanh bất động sản tôn trọng thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng liên quan đến dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản, phí dịch vụ, giá dịch vụ…Tuy nhiên, các thỏa thuận không được trái với quy định pháp luật Kinh doanh bất động sản.

Các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

Theo đó, hợp đồng dịch vụ được ký kết bởi sự tự nguyện của các bên liên quan. Chính vì thế, trong trường hợp, các bên vi phạm cam kết trong hợp đồng và gây thiệt hại do lỗi của mình thì họ phải có trách nhiệm chịu bồi thường thiệt hại. 

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.

Luật Hoàng Anh