Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. 

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Nhà ở năm 2023; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng nào được chuyển nhượng?

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, sửa đổi quy định về các loại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được phép chuyển nhượng. Vấn đề này đã được ghi nhận tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Căn cứ theo quy định trên, có 03 loại hợp đồng mua bán , thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng: (1) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; (2) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (3) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng đã quy định rõ về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 đã giải thích khái niệm nhà ở xã hội như sau: 

7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này.

Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước và được thiết kế để phục vụ các đối tượng khó khăn về nhà ở như người có thu nhập thấp, người lao động trong khu công nghiệp… 

Việc hạn chế chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội nhằm góp phần đảm bảo chế độ an sinh xã hội đồng thời giảm thiểu tình trạng trục lợi như việc mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi rồi chuyển nhượng kiếm lời, làm mất đi mục tiêu hỗ trợ của chính sách.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau: 

a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo quy định này, bên mua, thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng với 04 điều kiện sau: 

Thứ nhất, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, đáp ứng điều kiện về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.

Thứ ba, đáp ứng điều kiện về nhà ở, công trình xây dựng: Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ tư, có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định về kinh doanh bất động sản.

Cần lưu ý rằng: Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật này.

Như vậy, việc quy định các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản đã góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia kinh doanh bất động sản đồng thời tăng tính minh bạch và an toàn trong thị trường kinh doanh bất động sản.

Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo quy định trên, bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi đáp ứng điều kiện sau: Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh ngày nay khi các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thường phát sinh nhu cầu chuyển nhượng trước khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Điều này giúp đảm bảo tính linh hoạt của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn một cách hợp pháp thì họ sẽ tiếp tục được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. 

Trong khi đó, chủ đầu tư cần có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không được thực hiện hành vi nào gây cản trở, ngăn cản người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn cho bên thứ ba. 

Đồng thời, chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. Điều này là hoàn toàn hợp lý bởi người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư với chủ đầu tư tính đến thời điểm chuyển nhượng. 

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Quy định trên không chỉ góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng mà còn đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong giao dịch bất động sản, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động ổn định và phát triển. 

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.