2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
MỤC LỤC
Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được quy định như thế nào?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;
- Luật Nhà ở năm 2023;
- Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
Các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:
1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Theo đó, các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:
Khoản 24 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”.
Tuy nhiên, các loại nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần phải không thuộc những trường hợp sau:
1. Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở;
2. Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư;
3. Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
4. Nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
5. Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào quy định trên, loại nhà ở được hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trừ các trường hợp nhà ở thuộc tài sản công quy định tại Điều 13 Luật Nhà ở năm 2023. Quy định này đã giúp xác định rõ ràng phạm vi điều chỉnh về kinh doanh nhà ở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo quy định trên, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hiểu là công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trong đó, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh bất động sản bao gồm: công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Khoản 2 Điều 3 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản đã giải thích về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh bao gồm:
1. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, gồm: gian thương mại, lô thương mại và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại có tên gọi khác;
2. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, gồm: văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng có tên gọi khác;
3. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú có tên gọi khác;
4. Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích hỗn hợp và diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích khác trong công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản.
Diện tích sàn xây dựng được phân loại theo 05 mục đích công năng phục vụ chính: (1) mục đích thương mại; (2) mục đích văn phòng; (3) mục đích du lịch, lưu trú; (4) mục đích hỗn hợp; (5) mục đích khác.
Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
Thứ nhất, nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng
Theo quy định của Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi bổ sung năm 2020, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Trong đó, giấy phép xây dựng gồm các loại giấy phép sau: giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo; giấy phép di dời công trình, giấy phép xây dựng có thời hạn.
Đồng thời, khoản 10 Điều 90 Luật Xây dựng năm 2014 quy định về thời hạn khởi công công trình như sau:
10. Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
Như vậy, các chủ đầu tư nhà ở, công trình hình thành trong tương lai cần phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp và thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép. Trường hợp trước thời điểm giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình xây dựng chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng theo quy định.
Quy định trên nhằm đảm bảo việc xây dựng các loại nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng các điều kiện của Luật Xây dựng; từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên mua trong giao dịch kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, có một trong các loại giấy tờ theo quy định pháp luật
Khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bên cạnh giấy tờ về quyền sử dụng đất, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định một số loại giấy tờ khác mà chủ đầu tư cần đáp ứng, bao gồm:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là việc chủ đầu tư dự án bất động sản bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Vì thế, điều này tiềm ẩn rủi ro cho bên mua, bên thuê mua bất động sản. Do đó, quy định cần phải có đầy đủ các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, giấy tờ nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng… có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc bảo đảm quyền và lợi ích cho người mua, thuê mua bất động sản; đồng thời hạn chế những rủi ro trong tương lai.
Thứ ba, thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về việc nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê.
Vấn đề trên được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được hướng dẫn bởi Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; đồng thời đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong trường hợp không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua phải nêu rõ lý do.
Thứ tư, công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
Khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về trách nhiệm công khai thông tin như sau:
1. Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Căn cứ quy định trên, trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin liên quan theo quy định pháp luật.
Việc quy định này đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW Đảng của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, từ đó góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản.
>>>Xem thêm tại: Có cần công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh
Ngoài việc đáp ứng các điều kiện trên, đối với nhà ở, công trình xây dựng nằm trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản cần đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 5 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:
Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
Quy định trên nhằm bảo đảm rằng mọi dự án bất động sản đều tuân thủ các yêu cầu về điều kiện pháp lý và quy hoạch. Việc cơ quan nhà nước phê duyệt dự án không chỉ đảm bảo rằng dự án được thực hiện đúng mục tiêu đề ra mà còn góp phần tạo ra sự minh bạch trong quá trình triển khai dự án. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư mà còn đảm bảo sự an tâm cho người mua, người thuê mua khi tham gia vào các giao dịch bất động sản.
Hơn nữa, việc được phê duyệt dự án bất động sản còn có ý nghĩa là cam kết rằng dự án đã tuân thủ các tiêu chuẩn về quy hoạch và phát triển bền vững theo quy định hiện hành, từ đó góp phần ổn định thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích của toàn xã hội.
Khi so sánh với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản đã bổ sung, quy định cụ thể hơn về điều kiện đối diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vấn đề này đã được ghi nhận tại khoản 8 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:
Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
Theo đó, ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện trên, đối với diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai cần phải tuân thủ yêu cầu sau:
a) Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;
b) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
c) Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;
d) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
đ) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;
e) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Đây là điểm mới trong quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 khi đã công nhận việc mua bán từng diện tích sàn xây dựng riêng biệt trong công trình xây dựng, đã tạo thuận lợi cho việc kinh doanh bất động sản. Cụ thể, phần diện tích sàn xây dựng sẽ được mua bán nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định như: phần diện tích sàn có chức năng sử dụng và phải được phân định riêng với phần diện tích còn lại; được thiết kế đúng, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng với loại công trình xây dựng và công năng của công trình đó; phần diện tích sàn xây dựng phải được xác định quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích xây dựng…
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện quy định về điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hướng chặt chẽ hơn, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.
Luật sư NGUYỄN ĐÌNH HIỆP - Những con số biết nói
Với 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý, Luật sư Nguyễn Đình Hiệp có sự am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật Việt Nam và triển khai thành công rất nhiều các vụ việc như:
2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
2
Tư vấn cấp Giấy phép viễn thông cho doanh nghiệp Việt Nam
8
Tư vấn pháp lý thường xuyên cho các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc, Hàn Quốc. Tiêu biểu như Công ty CP Tập đoàn Bình Minh, Công ty CP DV Viễn thông Hải Phòng
10
Tư vấn, xử lý thu hồi công nợ và khởi kiện/khởi tố các đối tượng có nợ khó đòi
10
Tư vấn pháp lý đầu tư, giấy phép, chuyển nhượng các dự án khoáng sản. Tiêu biểu như Dự án khai thác Khoáng sản của Công ty khoáng sản An Vượng tại huyện Đà Bắc tỉnh Hoà Bình (50ha).
15
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư mở rộng sản xuất. Tiêu biểu như Dự án sản xuất 50 triệu sản phẩm điện tử thanh toán Công ty TNHH ST Vina (Hàn Quốc); Dự án mở rộng quy mô sản xuất của Công ty TNHH RFTech Việt Nam lên 20 triệu đô la Mỹ;
20
Tư vấn hợp đồng chuyển giao công nghệ và thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển giao công nghệ (hầu hết là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)
20
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư bất động sản. Tiêu biểu như Dự án khu nghỉ dưỡng tại Vịnh Lan Hạ, thành phố Hải Phòng (30ha); Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Avana Mai Chau Hideway, tỉnh Hòa Bình (32ha)
30
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong các lĩnh vực. Tiêu biểu như Dự án nhà máy sản xuất của Công ty Mass Well Limited, Công ty Modern Shine Limited tại Trung tâm công nghiệp GNP Yên Bình
300
Tư vấn hồ sơ công bố sản phẩm, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hồ sơ an toàn vệ sinh thực phẩm, đăng ký mã số mã vạch, đăng ký/thông báo website…
500
Tư vấn bảo hộ nhãn hiệu (thương hiệu), quyền tác giả, sáng chế
700
Tư vấn, thực hiện các thủ tục, giấy phép con như: Giấy phép lao động cho người nước ngoài, cấp phép tạm trú cho người nước ngoài, Giấy phép trung tâm ngoại ngữ, Giấy phép ngành dược, Giấy phép quảng cáo…
2000
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp mới, chi nhánh, văn phòng đại diện trên cả nước; các thủ tục thay đổi đăng ký doanh nghiệp trên cả nước
3000
Tư vấn các vụ việc ly hôn, chia tài sản, quyền nuôi con; chia thừa kế; tranh chấp đất đai; tố tụng dân sự, tố tụng hình sự và tố tụng hành chính.
Để nhận tin tức và quà tặng từ Luật Hoàng Anh