Dự án bất động sản phải đáp ứng yêu cầu gì theo pháp luật kinh doanh bất động sản?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh dự án bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Trong bối cảnh trên, việc quản lý thị trường kinh doanh bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững. Vì thế, trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta vẫn luôn tiếp tục hoàn thiện các khung pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự án bất động sản phải đáp ứng yêu cầu gì?. Bài viết dưới đây sẽ phân tích vấn đề trên. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;
• Luật Nhà ở năm 2023;
• Luật Xây dựng năm 2014;
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Dự án bất động sản là gì? 

Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã giải thích khái niệm dự án bất động sản như sau:

Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật.

Trong đó, dự án bất động sản bao gồm các loại dự án sau: (1) dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (2) dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; (3) dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; (4) dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; (5) dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; (6) dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Yêu cầu đối với dự án bất động sản 

Để đưa vào hoạt động kinh doanh, dự án bất động sản cần đáp ứng những yêu cầu theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các yêu cầu sau: 

1. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.

3. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.

4. Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.

5. Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

6. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Yêu cầu đối với dự án bất động thông thường

Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là dự án đầu tư bất động sản cần phải tuân thủ hoặc không trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Quy định này nhằm đảm bảo ự cân đối, phù hợp giữa vấn đề phát triển kinh tế thông qua hoạt động kinh doanh bất động sản và việc quản lý quy hoạch, sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả. 

Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị

Dự án bất động sản phải tuân thủ với quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị và các quy định có liên quan. 

Quy định trên nhằm bảo đảm các dự án bất động sản không chỉ phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển tổng thể của nhà nước mà còn tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, môi trường khác có liên quan. 

Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan

Hiện nay, việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản thường được thực hiện tại các đô thị, thành phố lớn- nơi có nhu cầu cao về phân khúc bất động sản. Đồng thời, để thực hiện đầu tư xây dựng dự án bất động sản cần thông qua các hoạt động quy hoạch đất đai, giải phóng mặt bằng... Như vậy, việc xây dựng dự án bất động sản cần phải tuân theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và quy định khác của pháp luật liên quan. 

Vì thế, trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng bất động sản thực hiện theo quy định pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và quy định khác của pháp luật liên quan.

Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng

So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định việc tuân thủ giấy phép xây dựng là yêu cầu bắt buộc đối với dự án phải cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, khoản 17 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 đã quy định về giấy phép xây dựng như sau:

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Điều 90 Luật xây dựng năm 2014 nêu rõ nội dung cơ bản của giấy phép xây dựng bao gồm: 

1. Tên công trình thuộc dự án.

2. Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.

3. Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.

4. Loại, cấp công trình xây dựng.

5. Cốt xây dựng công trình.

6. Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.

7. Mật độ xây dựng (nếu có).

8. Hệ số sử dụng đất (nếu có).

9. Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.

Ngoài ra, Luật Xây dựng năm 2014 cũng quy định thời hạn khởi công không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp được cấp giấy phép xây dựng, nhằm đảm bảo dự án được triển khai đúng thời gian, tránh tình trạng trì hoãn của các chủ đầu tư.

Như vậy, việc tuân thủ giấy phép xây dựng nhằm đảm bảo rằng công trình được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, quy định trên cũng góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong quá trình thực hiện dự án bất động sản. 

Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận

Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch được hiểu là dự án bất động sản được thi công xây dựng, hoàn thành và được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đồng thời, dự án bất động sản cần được đầu tư xây dựng theo đúng bản thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư. 

Trên thực tế, có không ít trường hợp các dự án bất động sản không thực hiện đúng tiến độ và chất lượng công trình xây dựng không được đảm bảo. Điều này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua bất động sản. Vì thế, Luật kinh doanh bất động sản hiện hành quy định một trong những yêu cầu của dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định. Quy định trên giúp đảm bảo tiến độ của dự án bất động sản đồng thời đảm bảo chất lượng công trình theo quy định pháp luật hiện hành. 

Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở 

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Căn cứ vào quy định tại khoản 6 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì dự án còn cần phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, điều 33 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau: 

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bảo đảm các yêu cầu chung sau đây:

a) Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, tuân thủ nội dung của chủ trương đầu tư đã được quyết định hoặc chấp thuận và đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 5 của Luật này; triển khai thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt;

b) Việc phân chia các dự án thành phần (nếu có), phân kỳ đầu tư phải được xác định trong chủ trương đầu tư, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, quyết định đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng;

c) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt; đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đặt tên bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhu cầu đặt tên dự án, tên các khu vực trong dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, tên tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được nêu trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng;

d) Nội dung dự án đã được phê duyệt phải được chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện đầy đủ; trường hợp điều chỉnh nội dung dự án mà phải điều chỉnh chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật trước khi điều chỉnh nội dung dự án;

đ) Việc nghiệm thu, bàn giao nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án phải được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan; bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường. Tại khu vực chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu thì còn phải đáp ứng yêu cầu về phòng, chống thiên tai và ứng phó với biến đổi khí hậu theo quy định của pháp luật;

e) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có áp dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng, tiết kiệm tài nguyên, công trình xanh hoặc đô thị thông minh thì phải đáp ứng yêu cầu, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật; đối với nhà chung cư thì còn phải thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đối với dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp phải tuân thủ yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều này và yêu cầu sau đây:

a) Phải xác định rõ mục đích để ở và sử dụng vào mục đích văn phòng hoặc thương mại, dịch vụ, mục đích khác trong chủ trương đầu tư dự án đã được quyết định hoặc chấp thuận;

b) Trong nội dung dự án đã được phê duyệt phải xác định rõ việc phân chia hoặc không phân chia riêng biệt được các khu chức năng khác nhau; trường hợp phân chia riêng biệt được các khu chức năng thì phải thiết kế, xây dựng tách biệt hệ thống trang thiết bị sử dụng chung cho từng khu chức năng và hệ thống trang thiết bị sử dụng chung cho cả công trình nhà ở hỗn hợp để bảo đảm yêu cầu trong quản lý vận hành sau khi đưa vào sử dụng;

c) Phải bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.

…….

Việc quy định nhằm đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất của Luật Kinh doanh bất động sản với Luật nhà ở trong phạm vi điều chỉnh hoạt động kinh doanh xây dựng nhà ở. Từ đó, góp phần đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.