Giá đất được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh như thế nào?

Pháp luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết và cụ thể về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh. Vậy Luật Đất đai 2024 đã quy định như thế nào và có những điều chỉnh gì? Điều đó sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013;

Luật Đất đai 2024;

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

Một số khái niệm liên quan

Giá đất là gì?

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024 đã định nghĩa khái niệm “giá đất” như sau:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất.

Có thể thấy, khái niệm này đã được Luật Đất đai 2024 kế thừa toàn bộ từ Luật Đất đai 2013 mà trong đó “giá trị quyền sử dụng đất” được hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.

Theo khoản 5 Điều 159 Luật Đất đai 2024, có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: (1) phương pháp so sánh; (2) phương pháp thu nhập; (3) phương pháp thặng dư; (4) phương pháp hệ số điều chỉnh.

Trong phạm vi bài viết này, người viết sẽ tập trung làm rõ về cách định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh.

Khái niệm phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Phương pháp này được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Trước đây, trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP ghi nhận về phương pháp so sánh tại khoản 5 Điều 4 như sau:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Có thể thấy, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong Luật Đất đai 2024 đã được kế thừa toàn bộ từ Luật Đất đai 2013. Cách thức thực hiện phương pháp này là dùng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, để giúp phương pháp này trở nên rõ ràng và dễ áp dụng hơn trong thực tiễn, khái niệm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đã được thay đổi về cách diễn đạt nhưng vẫn giữ nguyên bản chất và cách thức thực hiện phương pháp này.

Khảo sát, thu thập thông tin

Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất

Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai 2024 cho từng vị trí đất, khu vực. Cụ thể như sau:

a) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

c) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này;

Các thông tin trên là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất sau:

a) Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 của Luật này;

b) Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, là thời điểm người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người đại diện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật;

c) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;

d) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng mà phải xác định lại giá đất, là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:

a) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng

Việc xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường;

b) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng

Đối với cây lâu năm, giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với cây lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Đối với rừng trồng thì giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; trường hợp chưa có quy định thì giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối với rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Như vậy, giá của thửa đất so sánh được tính như sau:

Xác định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh

Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực

Việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau:

a) Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;

b) Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;

c) Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Xác định giá đất bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:

Có thể thấy, pháp luật đất đai 2024 đã có sự tiến bộ vượt bậc khi quy định một cách chi tiết và cụ thể về phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất. Điều này giúp cải thiện hệ thống pháp luật nước nhà và giải quyết được các vướng mắc có liên quan còn tồn tại trong thực tiễn.