Hành vi nào bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản?

Để điều tiết hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cũng như bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo sự minh bạch, hiệu quả của thị trường bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra những quy định pháp luật vô cùng chặt chẽ. Đặc biệt, Luật này đã nêu rõ những hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản.  

Vậy theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hành vi nào bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Bộ luật hình sự năm 2015; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này

Việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được hiểu là trường hợp các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 10 của Luật này. Cụ thể, đó là những điều kiện về tỷ lệ dư nợ tín dụng; điều kiện về vốn chủ sở hữu; điều kiện về hình thức hoạt động; điều kiện về nghĩa vụ kê khai thuế…

Việc tuân thủ các điều kiện kinh doanh bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra hợp pháp đồng thời từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch. 

Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

Hành vi giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh được hiểu là việc tổ chức, cá nhân làm giả hoặc chỉnh sửa tài liệu liên quan đến bất động sản, dự án bất động sản một cách không chính xác nhằm mục đích lừa dối hoặc gây nhầm lẫn về thông tin liên quan đến bất động sản hoặc dự án bất động sản. Ví dụ như hành vi tạo hoặc cung cấp giấy tờ giả về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng…

Hành vi này có thể gây thiệt hại tới quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản đồng thời ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường bất động sản. 

Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định thời điểm công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh như sau: 

1. Thời điểm công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, trước khi ký kết hợp đồng liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hoặc chuyển nhượng dự án bất động sản thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm thực hiện đầy đủ việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. 

Như vậy, hành vi không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản là việc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cố tình trì hoãn, không tự giác công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực về thông tin bất động sản theo quy định pháp luật. Quy định trên góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường cũng như bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản.

>>>Xem thêm tại:  Có cần công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh?

Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản

Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản là hành vi không trung thực, không đúng sự thật, che giấu thông tin về bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nhằm mục đích vụ lợi, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích cho khách hàng hoặc các chủ thể khác trong giao dịch bất động sản.

Theo đó, hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cụ thể, tại Điều 198 Bộ Luật hình sự 2015 quy định về Tội lừa dối khách hàng như sau: 

1. Người nào trong việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà cân, đong, đo, đếm, tính gian hàng hóa, dịch vụ hoặc dùng thủ đoạn gian dối khác thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

b) Thu lợi bất chính từ 5.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng.

….

Theo đó, người phạm tội có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với hình phạt cao nhất là bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật

Việc thu tiền không đúng quy định là hành vi các tổ chức, cá nhân thu tiền từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản như thu tiền khi chưa hoàn thiện dự án xây dựng; thu tiền khi chưa thỏa thuận với bên mua trong hợp đồng…

Việc sử dụng tiền thu trái với quy định là hành vi của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản sử dụng tiền thu không đúng mục đích trong các hợp đồng mua bán, cho thuê hoặc trong hoạt động hoàn thiện dự án đầu tư xây dựng trong kinh doanh bất động sản. Như vậy, việc nghiêm cấm hành vi trên sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua, tránh tình trạng lạm dụng, thu tiền không có căn cứ từ phía chủ đầu tư.

Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước là hành vi của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật. 

Quy định này nhằm đảm bảo rằng các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về tài chính đối với Nhà nước. Điều này đã góp phần tạo nên sự công bằng và minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

Chứng chỉ môi giới bất động sản là văn bản có giá trị pháp lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân có đủ năng lực, trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp để tham gia vào lĩnh vực môi giới bất động sản. 

Theo đó, việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định là hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cho người không đủ điều kiện cấp theo quy định tại khoản 2 Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.  

Bên cạnh đó, việc sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản là hành vi sử dụng sai mục đích chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Cụ thể, đó là hành vi cho mượn; cho thuê chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm mục đích gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng hoặc các bên liên quan. Căn cứ theo quy định của Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, hành vi trên có thể phải chịu mức phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng tùy vào tính chất, mức độ vi phạm. 

Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật

Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật là hành vi của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thu phí, lệ phí và các khoản tiền khác trái quy định pháp luật. Cụ thể như hành vi thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan quá mức quy định; thu phí, lệ phí mà pháp luật không cho phép... Các hành vi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan trong giao dịch kinh doanh bất động sản. 

Một số điểm mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm như sau: 

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.

8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Nhìn chung, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tiếp nối tinh thần Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 trong quy định về hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm cụ thể, rõ ràng hơn. 

Ngoài ra, để phù hợp với tình hình thực tiễn, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung thêm quy định về hành vi “Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh”. Đồng thời, bãi bỏ quy định về hành vi: “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.