Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là gì?

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, nhận được sự quan tâm từ người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. 

Vậy theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là gì?. Bài viết dưới đây sẽ trình bày về vấn đề này. GỌI NGAY tới 0908308123 để được luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. 

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là gì?

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được hiểu là quyền khai thác, sử dụng một phần đất thuộc dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện việc xây dựng các cơ sở hạ tầng cơ bản theo quy định pháp luật. 

Theo đó, hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được hiểu là hệ thống các công trình, thiết bị và dịch vụ cơ bản để phục vụ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và các hoạt động công cộng như hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy... Đồng thời, tại điểm d khoản 2 Điều 1 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trường hợp không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật này như sau: 

d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

Khi so sánh với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh, không còn điều chỉnh tất cả các loại giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc quy định này đã cho thấy sự phân định rành mạch, độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác như đất đai và đầu tư.

Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản như sau: 

1. Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng;

c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Căn cứ quy định trên, chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo 03 hình thức sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở

Điều này có nghĩa là chủ đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng cơ bản trong dự án bất động sản, sau phân lô và chuyển nhượng quyền sử dụng từng lô đất cho bên mua mà không cần phải xây dựng nhà ở.

Hiện nay, hình thức phân lô bán nền đang được các chủ đầu tư ưa chuộng vì có lợi nhuận cao hơn so với việc xây dựng sẵn nhà ở để bán. Theo đó, hình thức này sẽ giúp các nhà đầu tư giảm thiểu chi phí xây dựng và thời gian hoàn thiện nhà ở, đồng thời dễ dàng thu hút người mua có nhu cầu tự thiết kế, xây dựng nhà theo ý muốn của họ.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình xây dựng là hình thức mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng hoàn chỉnh cho các tổ chức hoặc doanh nghiệp. Những tổ chức này sẽ có trách nhiệm triển khai các dự án xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận

Đây là hình thức kinh doanh mà chủ đầu tư cho phép tổ chức, cá nhân thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Các tổ chức, cá nhân thuê đất phải sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước thẩm quyền chấp thuận. 

Hình thức này góp phần tạo điều kiện cho các tổ chức và cá nhân triển khai các hoạt động kinh doanh, sản xuất mà không cần phải đầu tư chi phí cho xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu.

Thực hiện giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được quy định như thế nào?

Khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện như sau:

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện quy định

Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các điều kiện đối với đất đã hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động đưa vào kinh doanh bao gồm: 

1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.

2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

5. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

7. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

….

Theo đó, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện: (1) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định; (2) Quyền sử dụng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; (4) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật…

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản xác lập các giao dịch chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng

Theo đó, các bên xác lập giao dịch việc chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất thông qua 02 loại hợp đồng: (1) Hợp đồng chuyển nhượng chuyển sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và (2) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản . 

Căn cứ vào quy định của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nội dung hợp đồng bao gồm các thông tin: (1) bên chuyển nhượng/bên cho thuê; (2) bên nhận chuyển nhượng/ bên thuê; (3) thông tin về diện tích đất chuyển nhượng/thuê, (4) giá chuyển nhượng/thuê…

Yêu cầu đối với các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng khi ký kết hợp đồng 

Thứ nhất, các bên tham gia giao dịch có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ hợp lệ bảo đảm chứng minh có đủ năng lực pháp luật để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của pháp luật về dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

Thứ hai, trước khi ký kết hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin và các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho khách hàng. 

Cụ thể như GCNQSDĐ đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;...

Thứ ba, sau khi ký kết hợp đồng, các bên tham gia ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng các nội dung hợp đồng đã ký kết và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

Trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản 

Theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng. Quy định trên đã góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua trong giao dịch bất động sản. 

Tuy nhiên, trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận thì bên chuyển nhượng không cần phải thực hiện nghĩa vụ này. 

Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng.

Bạn không có thời gian để thực hiện, hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.