Hội nghị nhà chung cư bất thường được quy định như thế nào?

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về Hội nghị nhà chung cư bất thường? Luật Hoàng Anh xin được trình bày cụ thể trong bài viết dưới đây. Hãy GỌI NGAY tới số điện thoại 0908308123 để được cung cấp dịch vụ luật sư riêng tư vấn pháp luật về hội nghị nhà chung cư theo quy định của pháp luât. 

Căn cứ pháp lý

- Luật Nhà ở 2023;

- Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở mới nhất;

- Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD

Hội nghị nhà chung cư 

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư là hội nghị  của chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự và có văn bản uỷ quyền có chữ kỹ xác nhận của chủ sở hữu này (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

Hội nghị nhà chung cư phải tổ chức để quyết định các vấn đề quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 145 Luật Nhà ở 2023 khi có đủ điều kiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

"3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau đây:

a) Đề cử, bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Thông qua, sửa đổi, bổ sung quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức thù lao của thành viên Ban quản trị nhà chung cư và chi phí khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư;

c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và việc sử dụng kinh phí bảo trì; đối với nhà chung cư quy định tại khoản 4 Điều 155 của Luật này mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ nhà chung cư các bên không có thoả thuận về việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì thì Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định việc phân chia tỷ lệ kinh phí này;

d) Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp không còn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia  quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu đã thoả thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;

đ) Thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

e) Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

g) Nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề tại điểm a,b,e khoản 3 Điều này. Trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công, Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định vấn đề quy định tại điểm b và điểm e khoản 3 Điều này"

Như vậy, Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các nội dung như đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;......... khi có đủ điều kiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư được thực hiện thông qua hình thức họp trực tiếp; trường hợp do dịch bệnh, thiên tai không thể họp trực tiếp thì có thể tổ chức họp trực tuyến hoặc kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến. Các quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì hội nghị và thư ký Hội nghị nhà chung cư.

Các trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường 

Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;

b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới;

c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý hoặc bầu thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư.

d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

đ) Trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

e) Các nội dung thuộc diện Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định và do chủ đầu tư tổ chức nhưng Hội nghị nhà chung cư đó chưa quyết định được;

g) Báo cáo việc bảo trì, sửa chữa các hạng mục đột xuất không có trong kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc sửa đổi, điều chỉnh kế hoạch bảo trì đã được thông qua;

h) Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao.

Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường

02 điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường đó là: 

+ Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong 04 vấn đề a,b,c,d,e hoặc g trong mục các trường hợp phải tổ chức Hội nghị thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; 

+ Trường hợp quyết định việc phá dở để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại điểm đ mục các trường hợp phải tổ chức Hội nghị thì thực hiện theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

+ Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.

Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường

03 điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư bất thường đó là: 

+ Trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng ban hoặc bầu mới toàn bộ Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự.

Trong trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định;

+ Trường hợp họp để  bầuPhó ban quản trị  không phải là đại diện của chủ đầu tư hoặc là đại diện của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư không cử người tham gia hoặc các thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để bầu thành viên khác thay thế.

Hội nghị của tòa nhà được tổ chức họp để bầu người thay thế khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;

+ Trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường tham dự.

Trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư 

Ban quản trị chung cư là tổ chức đại diện cho dân cư, có tư cách pháp nhân, con dấu được hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Thẩm quyền tổ chức hội nghị nhà chung cư của Uỷ ban nhân dân cấp xã 

Ủy ban nhân dân cấp xã có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường trong các trường hợp sau:

- Trường hợp tại điểm b mục các trường hợp phải tổ chức Hội nghị và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường;

- Trường hợp đã tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong các nội dung a,b,c,d,e,g mục các trường hợp phải tổ chức Hội nghị nhưng không đủ số người tham dự và có văn bản đề nghị của Ban quản trị;

- Trường hợp thuộc diện tại a,b,c,d,e,g mục các trường hợp phải tổ chức Hội nghị nhưng Ban quản trị không tổ chức Hội nghị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư và có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường;

- Khi Ban quản trị hết nhiệm kỳ hoạt động nhưng chưa lựa chọn được Ban quản trị nhiệm kỳ mới và có văn bản đề nghị của Ban quản trị; trường hợp Ban quản trị không có đề nghị thì phải có đơn của đại diện chủ sở hữu nhà chung cư.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị hoặc nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường.

Kết quả của hội nghị nhà chung cư bất thường do Ủy  ban nhân dân cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do Ban quản trị nhà chung cư tổ chức. 

Dịch vụ tư vấn tổ chức hội nghị nhà chung cư của Luật Hoàng Anh 

Hi vọng qua bài viết trên đây, bạn đọc đã nắm bắt được các vấn đề pháp lý cơ bản nhất liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường . Nếu như có thắc mắc hoặc có vấn đề nào chưa rõ, đừng ngần ngại liên hệ với Công ty Luật Hoàng Anh qua số hotline: 0908 308 123 để trao đổi và làm rõ thêm.

Các luật sư của Luật Hoàng Anh là những luật sư chuyên nghiệp, có nhiều năm kinh nghiệm hành nghề, trực tiếp tiến hành thủ tục sẽ tư vấn và cung cấp dịch vụ phù hợp - hiệu quả - tiết kiệm chi phí theo yêu cầu của Quý Khách hàng.