Luật Nhà ở 2023 có những điểm mới quan trọng gì?

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp về một số điểm mới nổi bật của Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý

- Luật Nhà ở 2014;

- Luật Nhà ở 2023;

- Các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở 2023:

+ Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023;

+ Quyết định 11/2024/QĐ-TTg về Tiêu chuẩn diện tích và định mức trang thiết bị nội thất nhà ở công vụ;

+ Nghị định 98/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

+ Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Tổng quan về Luật Nhà ở 2023

Luật nhà ở 2023 gồm 13 chương với 198 điều, tăng 15 điều so với Luật Nhà ở 2014; quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam trừ các trường hợp là giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Luật Nhà ở 2023 ra đời với mục đích cập nhật và hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 với các lần sửa đổi vào các năm 2019, 2020 và 2022, để điều chỉnh các quy định cho phù hợp với tình hình thực tế hiện tại, giải quyết các hạn chế hiện có và đảm bảo tính hợp lý, nhất quán và đồng bộ với các luật liên quan khác.

Bình luận một số điểm mới của Luật Nhà ở 2023

Điểm mới về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam

Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước”. Tuy nhiên theo điểm a khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 thì chủ thể “hộ gia đình” đã bị lược bỏ khỏi đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều này không làm thu hẹp đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam mà còn mở rộng đối tượng hơn. Ở Luật Nhà ở 2014 thì chủ thể “hộ gia đình” được sử dụng rộng rãi, chỉ những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng, đang sống chung và cùng đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại một chỗ ở hợp pháp. Tuy nhiên hiện nay, hình thức sở hữu nhà ở ngày càng đa dạng, không chỉ giới hạn trong hộ gia đình truyền thống mà còn có nhiều hình thức khác như cá nhân độc thân, các nhóm người chung sống không có quan hệ huyết thống. Vậy nên, Luật 2023 tập trung vào quyền sở hữu cá nhân, cho phép nhiều đối tượng hơn được sở hữu nhà ở, giúp luật pháp linh hoạt hơn, phù hợp với thực tế xã hội hiện đại.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định chung là “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Tuy nhiên, Luật 2023 đã quy định cụ thể hơn về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam ở điểm b khoản 1 Điều 8 “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật quốc tịch”. Nghĩa là, để được coi là "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài" và có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quốc tịch theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam.

Mục đích của quy định này là nhằm làm rõ hơn, cụ thể hóa hơn đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tránh trường hợp hiểu sai, áp dụng sai quy định; đảm bảo tính thống nhất với các quy định của Luật Quốc tịch. Đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Yêu cầu điều kiện phòng cháy chữa cháy, cấp sổ hồng cho chung cư mini

Căn cứ theo khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, cá nhân có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì có quyền xây dựng nhà ở từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng có nhiều căn hộ hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên để bán, cho thuê (còn gọi là chung cư mini).

Căn cứ theo khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, các căn hộ trong chung cư mini sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (cấp sổ hồng) theo quy định của pháp luật về đất đai. Các căn hộ này cũng được phép bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư phải đáp ứng các yêu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ theo yêu cầu của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và tránh tai nạn xảy ra.

Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý quan trọng công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định. Từ đó sẽ đáp ứng nhu cầu chính đáng về sở hữu nhà của người dân. Do trước đây, đa số những chung cư mini đang hoạt động được coi là công trình nhà ở riêng lẻ nên sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân, thường là chủ đầu tư. Còn những người mua nhà chỉ có hợp đồng mua bán chứ không được cấp sổ riêng, nên xảy ra tình trạng "Bán không được, thế chấp không xong".

Đồng thời đặt ra các tiêu chuẩn rõ ràng về xây dựng, an toàn phòng cháy, chữa cháy và quản lý vận hành giúp chất lượng và tính an toàn của loại hình nhà ở này được tăng lên từ đó đảm bảo sự phát triển bền vững của các dự án chung cư mini trong thời gian tới. Ngoài ra còn giúp thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân về nhà ở. Việc thực thi những biện pháp này cũng góp phần tăng cường tính minh bạch và công bằng trong các hoạt động thương mại nhà đất, từ đó nâng cao lòng tin của người dân và các nhà đầu tư trong thị trường này.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Luật 2023 không đưa ra thời hạn sở hữu cụ thể mà tập trung vào thời hạn sử dụng nhà chung cư, đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn và bảo vệ môi trường.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thực tế sử dụng, theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Điều này nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định thời gian sử dụng của từng công trình nhà ở, từ đó cung cấp thông tin rõ ràng cho cả chủ sở hữu và người sử dụng.

Căn cứ theo khoản 3 và 4 Điều 58 Luật Nhà ở 2023, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư. Và việc công bố các quyết định liên quan đến nhà chung cư hết thời hạn sử dụng phải theo các quy định của pháp luật về xây dựng và luật này. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi và sự an toàn cho người dân, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra do những công trình cũ kém an toàn. Nhờ đó, người dân có thể yên tâm hơn về việc sử dụng nhà ở.

Quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư diện phải phá dỡ

Luật Nhà ở 2014 không quy định về vấn đề cưỡng chế. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung nội dung này trong Điều 74 về trường hợp quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

Lý do là bởi hiện nay, nhiều nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng được các tiêu chuẩn an toàn, kỹ thuật, cũng như không đáp ứng nhu cầu về hạ tầng và tiện ích cộng đồng nên sẽ tiềm ẩn nguy cơ sập đổ, gây hậu quả nghiêm trọng về người và tài sản. Việc cưỡng chế di dời kịp thời sẽ giúp ngăn chặn các sự cố như cháy nổ, sập đổ, bảo vệ tính mạng và tài sản của người dân, đảm bảo an sinh xã hội và tiến bộ cộng đồng. Đồng thời tạo điều kiện cho việc phát triển bất động sản, thực hiện quy hoạch đô thị, cải tạo đô thị. Tuy nhiên việc cưỡng chế di dời dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở…). Vì thế, cần thiết phải quy định trong Luật.

Điều luật này cũng đã quy định về nội dung quyết định cưỡng chế (khoản 2 Điều 74 Luật Nhà ở 2023) và kinh phí cưỡng chế di dời căn (khoản 3 Điều 74 Luật Nhà ở 2023). Từ đó quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư. Nhằm bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đồng thời bảo đảm quyền lợi của người dân.

Mở rộng đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã điều chỉnh và bổ sung một nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại khoản 12 Điều 76 là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Căn cứ theo khoản 7 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình trong khu công nghiệp đó thuê lại nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này “phải có hợp đồng thuê mặt bằng khu công nghiệp và đang hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đó, phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động.”

Chính sách mới này đã đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của người lao động trong các khu công nghiệp, giúp cải thiện môi trường sống, nâng cao chất lượng đời sống và giảm bớt khó khăn về nhà ở cho người lao động. Từ đó góp phần nâng cao năng suất lao động, giảm thiểu tình trạng di cư thường xuyên, duy trì sự ổn định của lực lượng lao động tại các khu công nghiệp và hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc duy trì, phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra, việc điều chỉnh và bổ sung này cũng nhấn mạnh vai trò quan trọng của các khu công nghiệp trong phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng cường quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn nhà ở xã hội, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Luật Nhà ở 2014 không có quy định cụ thể về việc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án thương mại. Điều này sẽ gây khó khăn cho việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội. Vậy nên, Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ hơn vấn đề này.

Khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương, theo đó giao trách nhiệm cho ủy ban nhân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Điều này nhằm đảm bảo sẽ có sự cân đối giữa các loại hình nhà ở, từ nhà ở thương mại đến nhà ở xã hội, phục vụ đủ nhu cầu của người dân với mọi đối tượng và điều kiện kinh tế.

Đối với các đô thị loại đặc biệt (như loại I, loại II và loại III), căn cứ theo khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này không chỉ đảm bảo sự phát triển ổn định của hạ tầng đô thị mà còn tăng cường vai trò xã hội của nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở đa dạng, bảo vệ và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và góp phần vào sự phát triển toàn diện của xã hội.

Ngoài ra, trong trường hợp không thể bố trí đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại, theo khoản 2 Điều 83 thì Luật cũng cho phép chủ đầu tư đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội ở một vị trí khác tại cùng đô thị. Điều này giúp đảm bảo sự linh hoạt và hiệu quả trong việc sử dụng đất đai, từ đó tối ưu hóa nguồn lực và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cộng đồng một cách bền vững và công bằng hơn.

Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Điều 58 Luật Nhà ở 2014 đã quy định nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng luật lại vướng phải rất nhiều nút thắt. Do trình tự, thủ tục pháp lý đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khá phức tạp dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý không cần thiết. Đơn cử như chủ đầu tư phải thực hiện quy trình phê duyệt giá bán cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trước khi thực hiện giao dịch. Mặt khác do vốn đầu tư bỏ ra lớn, thời gian thu hồi vốn chậm, hỗ trợ lãi suất vay của trung ương chậm triển khai, lượng vốn hỗ trợ cho vay lãi suất thấp thông qua ngân hàng chính sách xã hội địa phương thấp. Vì vậy, Luật 2023 ra đời đã sửa đổi, bổ sung nhiều ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Cụ thể:

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này giúp giảm bớt các thủ tục pháp lý, tăng cường tính minh bạch và tiết kiệm thời gian cho các chủ đầu tư, từ đó thúc đẩy quá trình đầu tư và phát triển dự án một cách hiệu quả. Đồng thời khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội.

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sẽ được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận. Nghĩa là dành một phần diện tích để xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập cao trong khuôn viên dự án xây dựng nhà ở cho những người thu nhập thấp. Điều này nhằm bù đắp chi phí đầu tư, thu hút các doanh nghiệp xây dựng nhà vừa túi tiền cho người dân từ đó góp phần giảm giá bán, giá cho thuê nhà ở trên thị trường.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.