Luật Nhà ở 2023 quy định như thế nào về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở?

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở.

Cơ sở pháp lý

- Luật Nhà ở 2014;

- Luật Nhà ở 2023.

Quyền sở hữu nhà ở là gì?

Hiện nay, chưa có một văn bản pháp luật nào giải thích về khái niệm quyền sở hữu nhà ở. Nhưng căn cứ vào các quy định của Luật Nhà ở 2023 và Bộ Luật Dân sự 2015, khái niệm quyền sở hữu nhà ở có thể được hiểu như sau: Quyền sở hữu nhà ở là quyền của cá nhân hoặc tổ chức được pháp luật công nhận và bảo vệ, cho phép họ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, định đoạt đối với ngôi nhà mà họ sở hữu. Quyền sở hữu nhà ở được xác lập thông qua việc ghi nhận trong các giấy tờ pháp lý chính thức như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là cơ sở để xác minh và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu trước pháp luật.

Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ Điều 7 Luật Nhà ở 2023 quy định về bảo hộ quyền sở hữu nhà ở như sau:

- Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của chủ sở hữu theo quy định của Luật này.

- Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai thì Nhà nước quyết định mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Trường hợp mua trước nhà ở thì Nhà nước có trách nhiệm thanh toán theo giá thị trường; trường hợp giải tỏa nhà ở thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Trường hợp trưng mua, trưng dụng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở như sau:

(i) Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(ii) Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại (iv) thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(iii) Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(iv) Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(v) Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

(vi) Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

(vii) Giao dịch về nhà ở quy định tại (ii), (iii), (iv) phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Quyền của chủ sở hữu nhà ở

Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 10 Luật Nhà ở 2023, quyền của chủ sở hữu nhà ở được quy định như sau:

- Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây:

+ Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

+ Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;

+ Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

+ Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;

+ Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

+ Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

+ Được bảo hộ quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Luật này;

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở;

+ Quyền khác theo quy định của pháp luật.

- Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền quy định tại Điều 20 của Luật này.

Ý nghĩa

Luật Nhà ở 2023 ra đời đã khắc phục được những hạn chế của Luật Nhà ở 2014. Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính trong khi đó Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính. Điều này có thể gây ra một số bất cập trong các tình huống cụ thể như: quyền sở hữu nhà được xác lập trước thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được xác lập trước thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, xác lập quyền sở hữu nhà ở nhưng không thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu. Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi bổ sung thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. Điều này đã bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đồng thời bảo đảm tính khả thi nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.