Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất được quy định như thế nào trong Luật Đất đai 2024?

Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh nhất định trong quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá so với Luật Đất đai 2013. Vậy Luật Đất đai 2024 đã quy định như thế nào và có những điều chỉnh gì? Điều đó sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013;

Luật Đất đai 2024;

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;

Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Khái niệm giá đất

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024 đã định nghĩa khái niệm “giá đất” như sau:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất.

Có thể thấy, khái niệm này đã được Luật Đất đai 2024 kế thừa toàn bộ từ Luật Đất đai 2013 mà trong đó “giá trị quyền sử dụng đất” được hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

Quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 đã có sự kế thừa từ Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, luật hóa một số quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, đồng thời có sự sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Nguyên tắc định giá đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Các nguyên tắc này là sự thể chế hóa quan điểm, chủ trương đã được ghi nhận trong Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”.

Các nguyên tắc này cũng phù hợp hơn với thị trường bất động sản do sự chênh lệch lơn giữa giá đất quy định và giá đất thực tế gây thất thu ngân sách Nhà nước và không đảm bảo được quyền, lợi ích của người sử dụng đất.

Căn cứ định giá đất

Đây là quy định mới được bổ sung trong Luật Đất đai 2024. Trước đó, trong Luật Đất đai 2013 chỉ đưa ra quy định về nguyên tắc và phương pháp định giá đất mà không nêu ra căn cứ định giá đất. Cụ thể, căn cứ định giá đất theo khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Trong đó, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm:

a) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

c) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này;

d) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Đây là những thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 trở về trước. Việc sử dụng thông tin được thu thập ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.

Các phương pháp định giá đất

Khoản 5 Điều 159 Luật Đất đai 2024 đã đưa ra 4 phương pháp định giá đất bao gồm: (1) phương pháp so sánh; (2) phương pháp thu thập; (3) phương pháp thặng dư; (4) phương pháp hệ số điều chỉnh.

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá thửa đất cần định giá. Việc điều chỉnh này được thực hiện thông qua phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đó sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của tiền gửi (tiền Việt Nam) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh.

Các ngân hàng này là ngân hàng do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết. Và căn cứ tính là dựa trên số liệu của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch đã được phê duyệt. Cơ sở để xác định việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất bao gồm: (1) hệ số sử dụng đất, (2) mật độ xây dựng, (3) số tầng cao tối đa của công trình.

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất như sau:

a) Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;

b) Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;

c) Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Phương pháp này được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Có thể thấy, các phương pháp định giá đất trên đã được luật hóa từ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Các phương pháp định giá đất này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ phương pháp định giá đất là phương pháp chiết trừ được quy định trong Luật Đất đai 2013. Việc bãi bỏ là do phương pháp được tính toán dựa trên các thông tin đầu vào giả định dẫn đến việc áp dụng trên thực tế không thống nhất, tạo nhiều khó khăn trong thực hiện. Đây thực tế là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lý nhà nước về đất đai trong điều kiện thị trường chưa có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, ổn định, minh bạch.