Những trường hợp nào phải phá dỡ nhà ở?

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định liên quan đến các trường hợp phải phá dỡ nhà ở theo Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý

- Luật Nhà ở 2014;

- Luật Nhà ở 2023.

Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

Căn cứ khoản 1 Điều 136 Luật Nhà ở 2023, có 5 trường hợp nhà ở phải phá dỡ:

(i) Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

(ii) Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ;

- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

(iii) Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(iv) Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt;

(v) Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài trường hợp quy định tại (i), (ii), (iii), (iv).

Trách nhiệm phá dỡ nhà ở

Căn cứ Điều 137 Luật Nhà ở 2023, quy định về trách nhiệm phá dỡ nhà ở như sau: 

- Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

- Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

- Trường hợp phá dỡ nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.

- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.

Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở

Căn cứ Điều 138 Luật Nhà ở 2023, quy định về yêu cầu khi phá dỡ nhà ở như sau:

- Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.

- Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.

- Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thuộc trường hợp không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định của pháp luật.

- Đối với trường hợp phải có phương án phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng thì chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình phải lập phương án phá dỡ trước khi thực hiện.

- Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở thuộc khu dân cư trong thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.

Tại sao phải phá dỡ nhà ở?

Phá dỡ nhà ở nhằm hai mục đích chính. Thứ nhất, nhà ở sau một khoảng thời gian sử dụng sẽ bị xuống cấp và hư hỏng nhiều bộ phận. Điều này sẽ không đảm bảo được an toàn, có thể sụp đổ, gây nguy hiểm cho người sử dụng và tài sản. Thứ hai là về vấn đề quy hoạch đô thị. Việc xây dựng các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng, khu đô thị mới... đòi hỏi phải giải phóng mặt bằng, trong đó có thể bao gồm việc phá dỡ các nhà ở hiện hữu. Nếu nhà ở nằm trong khu vực được quy hoạch để phát triển các công trình khác như công viên, đường sá, thì việc phá dỡ là điều không thể tránh khỏi.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.