Phần sở hữu chung và sở hữu riêng của nhà chung cư là gì?

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định về phần sở hữu và sở hữu riêng của nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý

- Luật Nhà ở 2023;

- Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Giải thích các khái niệm

Căn cứ khoản 20 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, khái niệm phần sở hữu riêng trong nhà chung cư được giải thích như sau:

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

Căn cứ khoản 21 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, khái niệm phần sở hữu chung của nhà chung cư được giải thích như sau:

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

Quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư

Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung.

- Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

- Các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định tại Điều này.

Tại sao cần phân định rõ phần sở hữu chung và sở hữu riêng của nhà chung cư?

Việc phân định rõ phần sở hữu chung và sở hữu riêng nhằm xác định quyền sở hữu và sử dụng trong các khu vực này. Từ đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ sở hữu. Đây cũng là căn cứ để giải quyết các tranh chấp khi xảy ra, việc phân định rõ ràng sẽ giúp việc giải quyết trở nên dễ dàng hơn. Ngoài ra, việc quy định các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ đảm bảo được sự minh bạch trong quản lý tòa nhà.

Để đạt được tất cả các điều trên đòi hỏi chủ đầu tư cần phải lường trước và tính toán đúng các diện tích Chung - Riêng từ giai đoạn thiết kế, cũng như trình bày rõ ràng trong báo cáo kỹ thuật. Các báo cáo này cần được cung cấp cho cả Ban quản trị để họ có thể xác định được các diện tích Chung - Riêng và giải quyết các tranh chấp một cách dễ dàng hơn. Ngoài ra, Chủ đầu tư cần thống nhất với các bên liên quan để thiết lập các quy tắc cho các khu vực và tiện ích sử dụng chung. Từ đó, đưa ra thỏa thuận và thống nhất chung giữa các bên liên quan về các nội dung liên quan đến quyền lợi, sử dụng và bảo vệ tài sản để tránh các tranh chấp và giải quyết các vấn đề phát sinh. Quy tắc sử dụng chung cũng cần được đưa ra một cách minh bạch và công khai, đồng thời được tuân thủ bởi tất cả các chủ sở hữu.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.