2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
MỤC LỤC
Phụ lục số 01, ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.
Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:
Ví dụ minh hoạ đối với việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
Phụ lục số 01, ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.
Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:
Ví dụ minh hoạ đối với việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
Phụ lục số 01, ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp như sau:
Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.
Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:
TT |
Yếu tố so sánh |
Thửa đất A |
Thửa đất B |
Thửa đất C |
Thửa đất D |
1 |
Mục đích sử dụng |
Đất ở tại đô thị loại IV |
Đất ở tại đô thị loại IV |
Đất ở tại đô thị loại IV |
Đất ở tại đô thị loại IV |
2 |
Vị trí |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh viện |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh viện |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện |
3 |
Giao thông |
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m |
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m |
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m |
Hai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m |
4 |
Thời điểm chuyển nhượng |
|
Tháng 3 năm 2013 |
Tháng 5 năm 2013 |
Tháng 6 năm 2013 |
5 |
Diện tích, kích thước |
|
|
|
|
|
- Diện tích |
100 m2 |
150 m2 |
70 m2 |
90 m2 |
|
- Mặt tiền |
10 m |
10 m |
7 m |
6 m |
|
- Chiều sâu |
10 m |
15 m |
10 m |
15 m |
6 |
|
Không |
Không |
Không |
Không |
7 |
|
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
8 |
|
|
|
|
|
|
|
Tốt |
Kém ổn định |
Kém ổn định |
Tốt |
9 |
|
|
4.500 triệu đồng |
2.240 triệu đồng |
3.060 triệu đồng |
10 |
|
|
30 triệu đồng/m2 |
32 triệu đồng/m2 |
34 triệu đồng/m2 |
Khảo sát thị trường, thu thập được các thông tin:
- Thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B là 4%; hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C là 2%.
- Thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m hơn thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m là 5%; kém hơn thửa đất tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m là 10%.
- Thửa đất có kích thước mặt tiền 10m hơn thửa đất có mặt tiền 7m là 5%, hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 6%.
- Thửa đất có chiều sâu 10m hơn thửa đất có chiều sâu 15m là 2%.
- Thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch tốt hơn thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch kém ổn định là 2%.
Kết quả phân tích cho thấy thửa đất cần định giá và 03 thửa đất so sánh có 03 yếu tố giống nhau (mục đích sử dụng, không có tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), 05 yếu tố khác biệt (vị trí; giao thông; diện tích, kích thước; các yếu tố hạ tầng khác).
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí: thửa đất A bằng thửa đất D (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A), hơn thửa đất B (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B) là 4%, hơn thửa đất C (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B là 96%, giá đất của thửa đất C là 98%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
(100% - 96%) / 96% = 4,17%
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:
(100% - 98%) / 98% = 2,04%
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về giao thông: thửa đất A bằng thửa đất C (cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m), hơn thửa đất B (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m) là 5%, kém hơn thửa đất D (tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m) là 10%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất C là 100% thì giá đất của thửa đất B là 95%, giá đất của thửa đất D là 110%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
(100% - 95%) / 95% = 5,26%
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:
(100% - 110%) / 110% = -9,09%
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về diện tích, kích thước: thửa đất A bằng thửa đất B (cùng có kích thước mặt tiền 10m), hơn thửa đất C (có kích thước mặt tiền 7m) là 5%, hơn thửa đất D (có kích thước mặt tiền 6m) là 6%.
Thửa đất A và thửa đất C (có chiều sâu 10m) hơn thửa đất B và thửa đất D (có chiều sâu 15m) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A là 100% thì giá đất của thửa đất B là 98%, giá đất của thửa đất C là 95%, giá đất của thửa đất D là 92%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
(100% - 98%) / 98% = 2,04%
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:
(100% - 95%) / 95% = 5,26%
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:
(100% - 92%) / 92% = 8,70%
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hạ tầng khác:
Cấp nước sạch: thửa đất A bằng thửa đất D (thuộc khu vực cấp nước tốt) hơn thửa đất B và thửa đất C (thuộc khu vực cấp nước kém ổn định) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B và thửa đất C là 98%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B và thửa đất C là:
(100% - 98%) / 98% = 2,04%
TT |
Yếu tố so sánh |
Thửa đất A |
Thửa đất B |
Thửa đất C |
Thửa đất D |
1 |
Diện tích |
100 m2 |
150 m2 |
70 m2 |
90 m2 |
2 |
Giá trị đất chuyển nhượng |
|
4.500 triệu đồng |
2.240 triệu đồng |
3.060 triệu đồng |
3 |
Giá đất chuyển nhượng |
|
30 |
32 |
34 |
4 |
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh |
|
|
|
|
4.1 |
Vị trí |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh viện |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh viện |
Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện |
Tỷ lệ |
100% |
96% |
98% |
100% |
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
4,17% |
2,04% |
0% |
|
Mức điều chỉnh |
|
1,25 |
0,65 |
0 |
|
4.2 |
Giao thông |
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m |
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m |
Đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả 2.96 vỉa hè) rộng 15m |
Hai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m |
Tỷ lệ |
100% |
95% |
100% |
110% |
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
5,26% |
0% |
-9,09% |
|
Mức điều chỉnh |
|
1,58 |
0 |
-3,09 |
|
4.3 |
Diện tích, kích thước |
|
|
|
|
- Mặt tiền |
10 m |
10 m |
7 m |
6 m |
|
- Chiều sâu |
10 m |
15 m |
10 m |
15 m |
|
Tỷ lệ |
100% |
98% |
95% |
92% |
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
2,04% |
5,26% |
8,70% |
|
Mức điều chỉnh |
|
0,61 |
1,68 |
2,96 |
|
4.4 |
Các yếu tố hạ tầng |
|
|
|
|
Cấp nước sạch |
Tốt |
Kém ổn định |
Kém ổn định |
Tốt |
|
Tỷ lệ |
100% |
98% |
98% |
100% |
|
Tỷ lệ điều chỉnh |
|
2,04% |
2,04% |
0% |
|
Mức điều chỉnh |
|
0,61 |
0,65 |
0 |
|
5 |
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh |
|
34,05 |
34,99 |
33,87 |
Giá của thửa đất cần định giá A = (34,05 + 34,99 + 33,87)/3 = 34,30 triệu đồng/m2
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh B là:
Tỷ lệ chênh lệch A/B = (34,30 - 34,05) x100% / 34,05 = 0,73%
Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%.
Do đó, giá đất của thửa đất cần định giá A bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá A là 34,30 triệu đồng/m2
(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
Luật Hoàng Anh
Luật sư NGUYỄN ĐÌNH HIỆP - Những con số biết nói
Với 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý, Luật sư Nguyễn Đình Hiệp có sự am hiểu sâu sắc hệ thống pháp luật Việt Nam và triển khai thành công rất nhiều các vụ việc như:
2
Tư vấn mở chuỗi kinh doanh nhượng quyền thương mại
2
Tư vấn cấp Giấy phép viễn thông cho doanh nghiệp Việt Nam
8
Tư vấn pháp lý thường xuyên cho các doanh nghiệp Việt Nam, Trung Quốc, Hàn Quốc. Tiêu biểu như Công ty CP Tập đoàn Bình Minh, Công ty CP DV Viễn thông Hải Phòng
10
Tư vấn, xử lý thu hồi công nợ và khởi kiện/khởi tố các đối tượng có nợ khó đòi
10
Tư vấn pháp lý đầu tư, giấy phép, chuyển nhượng các dự án khoáng sản. Tiêu biểu như Dự án khai thác Khoáng sản của Công ty khoáng sản An Vượng tại huyện Đà Bắc tỉnh Hoà Bình (50ha).
15
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư mở rộng sản xuất. Tiêu biểu như Dự án sản xuất 50 triệu sản phẩm điện tử thanh toán Công ty TNHH ST Vina (Hàn Quốc); Dự án mở rộng quy mô sản xuất của Công ty TNHH RFTech Việt Nam lên 20 triệu đô la Mỹ;
20
Tư vấn hợp đồng chuyển giao công nghệ và thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển giao công nghệ (hầu hết là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)
20
Tư vấn pháp lý dự án đầu tư bất động sản. Tiêu biểu như Dự án khu nghỉ dưỡng tại Vịnh Lan Hạ, thành phố Hải Phòng (30ha); Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Avana Mai Chau Hideway, tỉnh Hòa Bình (32ha)
30
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trong các lĩnh vực. Tiêu biểu như Dự án nhà máy sản xuất của Công ty Mass Well Limited, Công ty Modern Shine Limited tại Trung tâm công nghiệp GNP Yên Bình
300
Tư vấn hồ sơ công bố sản phẩm, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hồ sơ an toàn vệ sinh thực phẩm, đăng ký mã số mã vạch, đăng ký/thông báo website…
500
Tư vấn bảo hộ nhãn hiệu (thương hiệu), quyền tác giả, sáng chế
700
Tư vấn, thực hiện các thủ tục, giấy phép con như: Giấy phép lao động cho người nước ngoài, cấp phép tạm trú cho người nước ngoài, Giấy phép trung tâm ngoại ngữ, Giấy phép ngành dược, Giấy phép quảng cáo…
2000
Tư vấn, thành lập các doanh nghiệp mới, chi nhánh, văn phòng đại diện trên cả nước; các thủ tục thay đổi đăng ký doanh nghiệp trên cả nước
3000
Tư vấn các vụ việc ly hôn, chia tài sản, quyền nuôi con; chia thừa kế; tranh chấp đất đai; tố tụng dân sự, tố tụng hình sự và tố tụng hành chính.
Để nhận tin tức và quà tặng từ Luật Hoàng Anh