Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về giá đất cụ thể?

Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh nhất định trong quy định về giá đất cụ thể so với Luật Đất đai 2013. Vậy Luật Đất đai 2024 đã quy định như thế nào và có những điều chỉnh gì? Điều đó sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013;

Luật Đất đai 2024;

Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

Khái niệm giá đất

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024 đã định nghĩa khái niệm “giá đất” như sau:

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất.

Có thể thấy, khái niệm này đã được Luật Đất đai 2024 kế thừa toàn bộ từ Luật Đất đai 2013 mà trong đó “giá trị quyền sử dụng đất” được hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.

Theo khoản 5 Điều 159 Luật Đất đai 2024, có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: (1) phương pháp so sánh; (2) phương pháp thu thập; (3) phương pháp thặng dư; (4) phương pháp hệ số điều chỉnh.

Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Giá đất bao gồm bảng giá đất và giá đất cụ thể. Mỗi loại sẽ được áp dụng vào các trường hợp khác nhau tùy theo tình hình thực tế và quy định của pháp luật hiện hành.

Trong đó, theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;

d) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này;

đ) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

e) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể và chi tiết hơn về các trường hợp được áp dụng giá đất cụ thể. Từ đó tạo thuận lợi cho các cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết các vấn đề liên quan.

Căn cứ định giá đất cụ thể

Đây là quy định mới được bổ sung trong Luật Đất đai 2024. Trước đó, trong Luật Đất đai 2013 chỉ đưa ra quy định về nguyên tắc và phương pháp định giá đất mà không nêu ra căn cứ định giá đất. Cụ thể, căn cứ định giá đất theo khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Trong đó, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất là những thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 trở về trước. Việc sử dụng thông tin được thu thập ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.

Ngoài ra, giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất.

Xem thêm: Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất được quy định như thế nào trong Luật Đất đai 2024?

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể

Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh theo quy định của Luật này;

Chủ tịch UBND huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện theo quy định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm giúp Chủ tịch UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

Thành lập Hội đồng

Cơ quan tài chính cùng cấp trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Do đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện. Trong đó, có hai hình thức thành lập là: (1) Hội đồng hoạt động thường xuyên; (2) Hội đồng hoạt động theo vụ việc.

Sau khi thành lập Hội đồng thẩm định, Hội đồng thẩm định quyết định thành lập Tổ giúp việc cho Hội đồng và được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn. Cơ quan tài chính cùng cấp trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính cùng cấp làm Tổ trưởng và đại diện các cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định.

Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét tại phiên họp thẩm định.

Hội đồng thẩm định thẩm định các nội dung liên quan đến việc tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục định giá đất, kết quả thu thập thông tin. Hội đồng thẩm định làm việc độc lập, khách quan, theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; các cuộc họp của Hội đồng có biên bản ghi chép đầy đủ được lưu trữ theo quy định của pháp luật.

Thành phần Hội đồng

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 161 Luật Đất đai 2024, thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể bao gồm:

- Chủ tịch UBND hoặc 01 Phó Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền thành lập Hội đồng làm Chủ tịch Hội đồng;

- Thủ trưởng cơ quan tài chính cùng cấp làm Phó Chủ tịch Hội đồng;

- Chủ tịch UBND cấp dưới nơi có đất và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan.

Luật Đất đai 2024 đã quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (UBMTTQVN) cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá, trong đó:

- Đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê để xác định giá đất cụ thể;

- Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.