Phương pháp thu nhập được pháp luật quy định như thế nào?

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất. Khoản 3, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, hướng dẫn bởi Điều 5, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về phương pháp thu nhập như sau: 

1. Khái niệm 

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập được thực hiện theo quy định tại Điều 5, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường, cụ thể: 

2.1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập đối với đất phi nông nghiệp

Trong trường hợp này, thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

b. Khảo sát thu thập thông tin về thu nhập đối với đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

+ Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

c. Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá 

Trong trường hợp này thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

2.2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

+ Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.

+ Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

2.3. Công thức xác định thu nhập ròng bình quân một năm 

Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm - Chi phí bình quân một năm

2.4. Công thức xác định giá trị của thửa đất 

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

+ Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = [r x (1 + r)n] / [(1+r)n - 1]

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

+ Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện tương tự việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh trong phương pháp chiết trừ.

Xem thêm: Phương pháp chiết trừ được quy định như thế nào?

2.5. Công thức xác định giá đất của thửa đất cần định giá 

Việc giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá.

Luật Hoàng Anh