Phương pháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư là gì?

Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Điều 13, Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây Dựng  quy định về phương pháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư như sau: 

1. Nội dung chi phí cấu thành giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư 

Nội dung chi phí cấu thành giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng nhà ở; tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất; chi phí bảo trì (chỉ áp dụng đối với trường hợp thuê nhà ở) và thuế giá trị gia tăng.

2. Công thức xác định giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư 

Giá thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư được xác địnht heo công thức:

Gt = [(Vđ + Vsdđ + Bt)/12] x K x (1+GTGT) 

Trong đó: 

- Gt: là giá thuê, thuê mua 01m2 sử dụng nhà ở trong 01 tháng (đồng/m2/tháng).

- Vđ: là toàn bộ chi phí hợp lý trước thuế để thực hiện đầu tư xây dựng công trình nhà ở (bao gồm cả các chi phí được phân bổ cho công trình) theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hàng năm cho 1m2 sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Khi xác định Vđ đối với trường hợp thuê mua thì phải giảm trừ chi phí đã thanh toán lần đầu theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tùy theo hình thức đầu tư, căn cứ xác định Vđ như sau:

+ Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư bằng nguồn vốn nhà nước quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở hoặc sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư: Vđ xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì Vđ xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình trong tổng mức đầu tư xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thông qua hình thức đầu tư xây dựng - chuyển giao (BT): Vđ xác định căn cứ theo giá hợp đồng hoặc giá quyết toán hợp đồng BT đã ký kết.

+ Trường hợp Nhà nước mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư: Vđ xác định căn cứ theo giá mua nhà thương mại trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

- Vsdđ: là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phân bổ hàng năm cho 01m2 sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư bằng nguồn vốn nhà nước quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở hoặc sử dụng nhà ở xã hội làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo hình thức BT mà trong giá hợp đồng hoặc giá quyết toán hợp đồng BT đã ký kết chưa bao gồm tiền sử dụng đất thì Vsdđ xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Trường hợp Nhà nước mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo hình thức BT mà trong giá hợp đồng hoặc giá quyết toán hợp đồng BT đã ký kết đã bao gồm tiền sử dụng đất thì Vsdđ bằng 0;

- Bt: là chi phí bảo trì bình quân hàng năm phân bổ trên 1m2 sử dụng nhà ở. Đối với thuê mua nhà ở thì không tính chi phí bảo trì (Bt =0 đồng); người thuê mua nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở.

- K: là hệ số tầng Điều chỉnh giá thuê, giá thuê mua đối với căn hộ được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm tổng hệ số các tầng của một khối nhà bằng 1.

- GTGT: thuế giá trị gia tăng xác định theo quy định của pháp luật về thuế.

- Số 12 : Là số tháng tính trong 01 năm.

Giá thuê xác định theo công thức tại mục này chưa bao gồm chi phí quản lý vận hành; chi phí quản lý vận hành do người thuê, thuê mua nhà ở đóng trực tiếp cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định.

3. Trường hợp áp dụng giá thuê xác định tại mục 2 

Khoản 2, Điều 32, Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư hoặc do Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo quy định tại mục 2.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư nhưng không áp dụng giá thuê đất được xác định tại mục 2. 

Khoản 1, Khoản 3, Điều 32, Luật Nhà ở năm 2014 quy định các trường hợp này bao gồm: 

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu mua nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư thì giá mua bán nhà ở này được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở tái định cư thì giá mua, giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo quy định tại Điều 60, Điều 61 của Luật Nhà ở năm 2014 về xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư. 

Luật Hoàng Anh