Quyền, nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài khi được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm là gì?

Bên cạnh người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng là chủ thể sử dụng đất mang yếu tố nước ngoài ở Việt Nam. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về quyền và nghĩa vụ của họ khi được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm? Luật Hoàng Anh xin phép trình bày trong bài viết dưới đây.

1. Khái niệm 

Người Việt Nam định cư tại nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. (theo quy định tại tại Khoản 6, Điều 5, Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai 2013) và quy định tại Khoản 3, Điều 3, Luật quốc tịch Việt Nam số 24/2008/QH12 ngày 13/11/2008). Các chủ thể này có vị trí đặc biệt bởi lẽ, dù số lượng không nhiều nhưng lại có những đóng góp đáng kể cho công cuộc phát triển kinh tế nước nhà. Không những thế, chủ thể này còn là cầu nối quan trọng trong quan hệ quốc tế của Việt Nam. 

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. (theo quy định tại Khoản 7, Điều 5, Luật đất đai 2013). Chủ thể này đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chủ động hội nhập kinh tế với quy mô lớn góp phần nâng cao vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế.

2. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (quy định tại Khoản 2, Điều 183, Luật đất đai 2013)

a. Các quyền và nghĩa vụ chung (quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 183)

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ chung tương tự như trường hợp được người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Các quyền chung được quy định tại Điều 166, Luật đất đai 2013 như: quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp…

Các nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 170, Luật đất đai 2013 như: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan…

b. Các quyền cụ thể (quy định tại Điểm b,c,d, Khoản 2, Điều 183)

Không chỉ có các quyền và nghĩa vụ chung, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm còn có các quyền như thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật đất đai 2013. Các điều kiện này bao gồm: tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và việc xây dựng đã được hoàn thành theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. 

Thêm vào đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Có thể thấy, hình thức sử dụng đất mà được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm là một phương thức tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tiếp cận đất để thực hiện dự án mà không phải bỏ ra một khoản tiền lớn đối với hình thức thuê đất trả tiền một lần hay giao đất có thu tiền. Tuy nhiên, cũng vì lí do ấy mà quyền năng của người sử dụng đất bị hạn chế hơn, người sử dụng đất chỉ sử dụng đất với đúng mục đích của dự án mà không có thêm các quyền năng về chuyển quyền như chuyển nhượng, cho thuê,…

Luật Hoàng Anh