Thanh toán trong kinh doanh bất động sản được thực hiện như thế nào?

Sự ra đời của thị trường bất động sản đã góp phần hoàn thiện sự đồng bộ thể chế kinh tế thị trường chủ nghĩa xã hội ở nước ta. Vì thế, việc quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc góp phần ổn định kinh tế, thúc đẩy sự phát triển xã hội. 

Vậy theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, thanh toán trong kinh doanh bất động sản được thực hiện như thế nào?. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý 

- Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Nhà ở năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Thanh toán trong kinh doanh bất động sản 

Thanh toán trong giao dịch bất động sản là một trong những nội dung quan trọng mà mà các bên trong giao dịch rất quan tâm. Theo đó, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau: 

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật

Xét về bản chất, giao dịch bất động sản, dự án bất động sản là giao dịch dân sự nên nguyên tắc tự do thỏa thuận không chỉ được các bên tôn trọng mà còn được Nhà nước bảo hộ. Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã không quy định về cách thức, thời hạn thanh toán cụ thể trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản mà cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng. 

Tuy nhiên, nội dung điều khoản liên quan đến thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản cần phải được ghi rõ trong hợp đồng. Ngoài ra, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản không được trái theo quy định pháp luật (ví dụ: Các bên không được thỏa thuận phương thức thanh toán bằng ngoại tệ). Quy định trên đã góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch bất động sản.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

Như vậy, so sánh với quy định trên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng. Đối với các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc thanh toán thông qua ngân hàng.

Quy định này nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 06 năm 2022 về hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng

Hiện nay, trong quá trình thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản, đã xuất hiện nhiều trường hợp vi phạm nghĩa vụ giữa các bên. Cụ thể, bên mua, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán gây thiệt hại cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê bất động sản. Ngược lại, bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê chậm tiến độ bàn giao bất động sản. Những trường hợp trên đều là vi phạm thỏa thuận hợp đồng và đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. 

Để bảo vệ quyền lợi cho các bên trong giao dịch, Bộ luật Dân sự năm 2015 với vai trò là “nền tảng cho hệ thống luật tư”, đã ghi nhận các quy định về hình thức phạt và bồi thường thiệt hại, với nội dung như sau: 

Theo Điều 13 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Bên cạnh đó, Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về phạt vi phạt, với nội dung cụ thể: 

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm. 

Để cụ thể hóa vấn đề trên, khoản 3 Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định việc phạt và bồi thường thiệt hại trong trường hợp một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ đã được thỏa thuận. Tuy nhiên, nội dung về việc phạt và bồi thường thiệt hại cần phải được ghi rõ ràng trong hợp đồng. 

Quy định này đã góp phần tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của các bên, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của sự tuân thủ hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.

Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau: 

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Theo đó, giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản được xác định như sau:

Các bên trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản thỏa thuận giá giao dịch

Có thể nói rằng, việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản là các giao dịch dân sự được xác lập dựa trên sự tự do thỏa thuận giữa các bên. Vì thế, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. 

Tuy nhiên, trong trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định. Cụ thể, đối với trường hợp bất động sản là nhà ở xã hội, Điều 86 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về cách xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn như sau:

1. Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội thì giá thuê được tính đủ kinh phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê.

2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua; không tính kinh phí bảo trì do người thuê mua phải nộp.

3. Giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội không được tính các khoản ưu đãi quy định tại khoản 1 Điều 85 của Luật này. 

4. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 14 của Luật này quyết định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Căn cứ quy định trên, các bên tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản là nhà ở xã hội cần xác định giá thuê, thuê mua theo các quy định trên. Quy định này hoàn toàn hợp lý bởi bản chất nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.  Vì thế, nhà nước cần quản lý về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua của loại hình này. 

Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong việc ghi giá giao dịch

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định cụ thể về trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong việc ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Quy định trên đã ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, từ đó hạn chế tình trạng ghi giá không trung thực để giảm chi phí nghĩa vụ tài chính. 

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.