Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 là bao lâu?

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý

- Luật Nhà ở 2014;

- Luật Nhà ở 2023;

- Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023

Căn cứ Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định như sau:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

 

2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

 

3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.

 

4. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà chỉ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Điều này đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Và so với Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư quy định trong Luật Nhà ở 2023 được xác định theo hồ sơ thiết kế và phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền, thay vì căn cứ vào cấp công trình xây dựng như trước đây.

Trường hợp nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ

Căn cứ Điều 59 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ được quy định như sau:

- Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ bao gồm:

+ Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này và thuộc trường hợp phải phá dỡ;

+ Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

- Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

+ Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Trách nhiệm công bố nhà chung cư hết thời hạn

Căn cứ khoản 4 Điều 39 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, cơ quan nhà nước có trách nhiệm công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng bao gồm:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với các công trình xây dựng nằm trên địa bàn tỉnh;

- Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành đối với công trình chuyên ngành nằm trên địa bàn 02 tỉnh trở lên theo thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 52 Nghị định này;

- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với công trình phục vụ quốc phòng, an ninh.

Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện thế nào?

Căn cứ Điều 61 Luật Nhà ở 2023, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

- Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật này.

- Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.

- Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Nguyên nhân không quy định thời hạn sở hữu chung cư

Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là một vấn đề rất nhạy cảm, tác động lớn đến xã hội, gây tâm lý bất an cho người dân. Và đặt ra các vấn đề lớn như: Hết thời hạn sở hữu chung cư thì người dân sẽ được tái định cư tại chỗ hay chỗ khác? Liệu sau thời hạn sở hữu chung cư thì người dân có bị mất trắng nhà?...

Mặt khác, về mặt pháp lý, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ không thống nhất với khái niệm “Quyền sở hữu tài sản” trong Bộ luật Dân sự…Theo Điều 158, Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Như vậy, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ không đảm bảo được quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu sẽ không có quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản. Điều này khiến chủ sở hữu luôn lo lắng về việc mất quyền sở hữu trong tương lai.

Ngoài ra, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư còn tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Từ gây tâm lý bất an sẽ dẫn đến thay đổi hành vi, người dân sẽ không còn muốn lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà để tối ưu nguồn tài chính chi trả, đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ làm giảm giá bán của các căn chung cư, trong khi đó giá nhà liền thổ, đất nền lại bị đẩy lên cao.

Vì vậy, Luật Nhà ở 2023 đã có một bước tiến quan trọng khi công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Điều này phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, phù hợp tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội và chính sách ưu tiên phát triển nhà chung cư tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt; đô thị loại I.

Công tác cải tạo và xây dựng nhà chung cư

Một trong các vấn đề đặt ra khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là liệu có thể dẫn đến tình trạng chậm cải tạo chung cư xuống cấp không? Do hiện nay, nhiều nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa tính mạng, tài sản người sử dụng nhưng người dân dựa vào quyền sở hữu lâu dài để bám trụ, gây khó khăn cho công tác cải tạo chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho người dân và ảnh hưởng lớn đến mỹ quan đô thị.

Tuy nhiên, vẫn chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư và không nên giới hạn thời gian sở hữu của chủ căn hộ. Thay vào đó, phải quy định thời gian, quy trình thẩm định tuổi thọ công trình chung cư.

Và theo quy định hiện nay, cơ quan nhà nước có quyền cưỡng chế di dời người dân ra khỏi công trình trong các trường hợp nguy hiểm như có sự cố ô nhiễm, thiên tai, bão lụt và cả khi công trình xuống cấp, không đủ điều kiện để sử dụng. Do vậy, nếu công trình xuống cấp, không cần quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng có thể di dời người dân ra khỏi công trình nguy hiểm.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.