Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì xu hướng chuyển nhượng dự án bất động sản càng trở nên phổ biến. Vậy theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?. Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Đầu tư năm 2020; 

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. 

Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án dự án bất động sản?

Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

Đối với các dự án bất động sản được thực hiện theo quy định Luật Đầu tư

1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

So sánh với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định đối với các dự án bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư. Theo đó, trong trường hợp này, các quy định về cơ quan có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng... sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020. 

Việc bổ sung quy định trên nhằm đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.

Đối với dự án bất động sản được thực hiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 

Khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án như sau:

a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Căn cứ quy định trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc về 02 cơ quan: (1) Thủ tướng chính phủ và (2) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Theo đó, các dự án bất động sản do các cơ quan trên quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận đầu tư sẽ là căn cứ xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản. 

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được hướng dẫn bởi Chương III Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện theo thủ tục sau: 

Hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản 

Hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm các giấy tờ sau: 

Thứ nhất, các giấy tờ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án gồm:

a) Văn bản của chủ đầu tư dự án đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục XII ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở;

c) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc lựa chọn nhà đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu giá, pháp luật về đấu thầu, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phát triển đô thị; quyết định hoặc văn bản công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;

d) Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, về quy hoạch đô thị;

đ) Các giấy tờ về đất gồm: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Biên bản bàn giao đất thực hiện dự án trên thực địa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đất đai;

e) Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản thế chấp thì phải có giấy tờ thể hiện đã giải chấp theo quy định của pháp luật;

g) Giấy tờ nghiệm thu theo quy định của pháp luật xây dựng về việc đã hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết và nội dung dự án được phê duyệt đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

h) Xác nhận của cơ quan thuế về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước và các chứng từ thể hiện chủ đầu tư đã nộp phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) quy định tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản;

i) Đối với doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thì phải có giấy tờ chứng minh việc tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;

k) Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu tại Phụ lục XIII ban hành kèm theo Nghị định này;

l) Thỏa thuận về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu có).

Thứ hai, các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng dự án gồm:

a) Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đầu tư;

b) Báo cáo tài chính theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 6 của Nghị định này;

c) Văn bản cam kết về việc tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận;

d) Giấy tờ chứng minh đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 5 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ theo quy định trên (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao được chứng thực hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý). 

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư dự án chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản đã được quy định tại điều trên. 

Bước 2: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư dự án bất động sản nộp hồ sơ đến UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và lấy ý kiến 

Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng. 

Nếu trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án. 

Bước 4: Ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao hợp đồng chuyển nhượng 

Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền cho phép chuyển nhượng của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư dự án chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản đã được quy định tại điều trên. 

Bước 2: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư dự án bất động sản nộp hồ sơ đến UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và lấy kiến 

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng Trong trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án. 

Bước 4: Ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao hợp đồng chuyển nhượng 

Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.

Trách nhiệm của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo quy định của khoản 6 Điều 10 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể trách nhiệm của các bên trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản như sau: 

Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản của cấp có thẩm quyền, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phải hoàn thành:

a) Ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu tại Phụ lục IX hoặc Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định này. Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì việc chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng và toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng từ bên chuyển nhượng sang cho bên nhận chuyển nhượng; việc bàn giao giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải được lập thành văn bản.

Theo đó, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, các bên có 02 nghĩa vụ chính cần thực hiện: (1) ký hợp đồng chuyển nhượng và (2) bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng và toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng. Hết thời hạn nêu trên nếu các bên không hoàn thành quy định tại khoản này và không được cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản gia hạn thời gian thực hiện thì quyết định này hết hiệu lực.

Cần lưu ý: Đối với bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản cần chú ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, trong trường hợp sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Thứ hai, nếu các tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài có dự án hoặc phần dự án bất động sản chuyển nhượng tại các khu vực thuộc: đảo; xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển và khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an về việc bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Quy định trên đã phản ánh sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, đặc biệt là đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhằm bảo vệ lợi ích công cộng và an ninh quốc gia.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.