Thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Quyền sử dụng đất là một trong những quyền về tài sản mà mỗi tổ chức, cá nhân được Nhà nước trao quyền quyết định, sử dụng trong việc thực hiện các quyền năng cơ bản trong dân sự của mình. Bắt nguồn từ bản chất của đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật quy định về các hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ và có những điểm khác so với quyền sử dụng của chủ sở hữu đối với loại tài sản khác. Do vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay được hiểu là thủ tục sang tên sổ đỏ được quy định như thế nào, là nội dung được đề cập ở bài viết dưới đây.

Nội dung:

I. Quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà chỉ Nhà nước với tư cách là người đại diện hợp pháp duy nhất của toàn dân được thực hiện quyền sở hữu đối với chúng. Vì Nhà nước cũng là một chủ thể đặc biệt, không sử dụng trực tiếp, nên nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng thì những chủ thể đó có quyền sử dụng đất. Như vậy, xét về bản chất thì quyền sử dụng đất không phải là quyền sử dụng đơn thuần của chủ sở hữu tài sản khác mà nó là một loại quyền được thể hiện trên ba phương diện:

• Là quyền về tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt, đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
• Gắn liền với chủ thể của quan hệ pháp luật hành chính, đất đai và quan hệ pháp luật dân sự là nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
• Người có quyền sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng như quyền sử dụng tài sản khác mà chủ sở hữu tài sản đó vốn có, như không có quyền tặng cho, cho mượn, tiêu hủy tài sản mà chỉ có một số quyền năng đặc thù đối với đất được giao, và được sử dụng trong một thời hạn do pháp luật quy định.

II. Vậy thế nào thì được xem là chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Khoản 10 điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Trong đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là sự cho phép của Nhà nước – người quản lý thống nhất tài sản thuộc sở hữu toàn dân, để các chủ thể có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai được giao kết hợp đồng dân sự với tư cách là bên chuyển quyền sử dụng đất để giao đất và quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai cho người khác (bên nhận quyền sử dụng đất) trong phạm vi các điều kiện được quy định tại Mục 7, BLDS 2015, trên cơ sở bảo đảm quyền sở hữu toàn dân về đất đai và các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nhằm giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát triển nền kinh tế xã hội, thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.

III. Ai là chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất là người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất bao gồm:

• Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự
• Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
• Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

IV. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ sang tên sổ đỏ, tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai chủ thể với nhau một bên có quyền sử dụng với đất, một bên muốn mua quyền sử dụng đó đơn thuần hay gặp trong cuộc sống mà không phải là các tổ chức kinh tế,… thì cần phải chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng đất với những giấy tờ cơ bản sau đây:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Bản gốc theo mẫu 09/ĐK).
• Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Bản gốc).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (Bản gốc).
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất (Bản gốc).
• Giấy tờ chứng minh việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có) theo quy định (bản sao).
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (theo Mẫu số 01/TK-SDĐPNN).
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN).
• Tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu số 01).

V. Quy trình thực hiện chuyển nhượng sổ đỏ

Bước 1: Người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai (đối với Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở) hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất.

Bước 2: Trong thời hạn 07 ngày làm việc, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; đồng thời xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định. 

Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng thời gian thực hiện không quá 02 ngày làm việc.

Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu chuyển thông tin địa chính, Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính thông báo cho người thực hiện nghĩa vụ tài chính đồng thời gửi cho Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định.

Bước 4: Trong thời hạn 02 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký Giấy chứng nhận theo quy định.

Bước 5: Trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai ghi vào sổ cấp Giấy chứng nhận, sao Giấy chứng nhận để lưu; thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận và thông báo cho UBND cấp xã nơi có đất biết, cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính theo quy định.

                                                                                                                                                                                                                                                    Luật Hoàng Anh