Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ là gì?

Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ được quy định tại Điều 81, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 53, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ và được hướng dẫn bởi Khoản 12, Điều 9, Điều 11, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường, cụ thể như sau:

1. Khái niệm việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất 

Theo quy định của Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày  24/11/2015 (sau đây gọi tắt là Bộ luật dân sự 2015), thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong các trường hợp của thế chấp tài sản. Cụ thể Khoản 1, Điều 317, Bộ luật dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Từ đó, có thể hiểu, thế chấp bằng quyền sử dụng đất tức là việc bên thế chấp sử dụng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Quyền sử dụng đất này sẽ do bên thế chấp giữ, không giao cho bên nhận thế chấp, và các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Cơ quan chủ trì 

Khoản 1, Điều 81, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

3. Giải quyết quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật đất đai năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ.

Theo quy định từ Điều 106 đến Điều 120, Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 đã bãi bỏ quy định này, không ghi nhận việc người sử dụng đất được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Khoản 9, Điều 10, Luật đất đai 2013 về điều khoản chuyển tiếp quy định:

"9. Chính phủ quy định việc xử lý đối với một số trường hợp cụ thể đang sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai và các trường hợp đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành".

Như vậy, kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, người sử dụng đất không được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, Khoản 2, Điều 81, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 53, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định về việc giải quyết quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo Luật đất đai năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ.

a. Về việc xử lí quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh 

Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. 

Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

b. Về việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất 

Người nhận quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với đất ở thì người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu đài.

c. Về quyền, nghĩa vụ của tổ chức mua, bán nợ 

Trường hợp tổ chức được phép mua bán nợ theo quy định của pháp luật mua khoản nợ là quyền sử dụng đất đã thế chấp, quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật đất đai năm 2003 của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì tổ chức đó được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh đã giao kết trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. 

Tổ chức mua bán nợ được quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh đã ký.

Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì tổ chức mua bán nợ của Nhà nước thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tổ chức mua bán nợ không phải của Nhà nước được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác hoặc đề nghị tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật.

3. Xử lý quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm để thu hồi nợ 

Trường hợp xử lý quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản đảm bảo đảm gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm được quy định tại khoản 52, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau: 

a. Người sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh

Trường hợp người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đã thế chấp, đã bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 nếu không thực hiện được nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh thì Nhà nước thu hồi đất của bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm để cho người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm thuê đất, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác. 

Người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm tự thỏa thuận với bên thế chấp, bên bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm về việc chi trả chi phí đầu tư vào đất còn lại đến thời điểm thu hồi đất. Trường hợp không tự thỏa thuận được thì các bên có liên quan có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật. 

b. Quyền, nghĩa vụ của người mua tài sản

Bên cạnh đó, người mua tài sản, người nhận chính tài sản bảo đảm được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định. Trường hợp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục theo quy định pháp luật đất đai hiện hành. 

c. Điều kiện của người mua tài sản 

Người mua tài sản phải đảm bảo 03 điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 189 của Luật đất đai 2013, bao gồm: 

Người mua tài sản phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư và người mua tài sản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

4. Về thành phần hồ sơ 

Hồ sơ nộp khi thực hiện đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp thực hiện theo quy định về đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định tại Khoản 12, Điều 9, Điều 11, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường như sau:

Hồ sơ đăng ký thế chấp phải có giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách số tiền thuê đất mà bên thuê, thuê lại đất đã trả một lần trong trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thuê được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và người sử dụng đất thuê, thuê lại đã trả tiền thuê đất một lần trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Trong trường hợp này, người nộp hồ sơ có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:

+ Nộp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; 

+ Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao; 

+ Nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính).

Luật Hoàng Anh