Trong trường hợp nào, tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu?

Bên cạnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn được Nhà nước chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất. tuy nhiên, không phải tất cả tài sản trên đất đều được Nhà nước chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Điều 35, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu như sau:

"Điều 35. Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này;

2. Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

3. Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4. Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

6. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này;

7. Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép".

Theo quy định trên, có 07 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu như sau:

Thứ nhất, tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ pháp lý chặt chẽ với đất. Do vậy, khi tài sản được hình thành trên thửa đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay nói cách khác là thửa đất được người sử dụng sử dụng không hợp pháp, thì đương nhiên, tài sản gắn liền trên đất không được chứng nhận quyền sở hữu.

Thứ hai, nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

Đây là những công trình mang tính tạm bợ, thời hạn sử dụng ngắn với mục đích tạm thời, vì vậy việc chứng nhận quyền sở hữu là không cần thiết 

Thứ ba, tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Trong trường hợp này, tài sản đã hết giá trị sử dụng. Do vậy, tài sản gắn liền trên đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Thứ tư, nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điểm này được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 16, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 19/12/2020 của Chính phủ như sau: nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở (quy định tại Điều 31 và Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ năm, tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

Thứ sáu, tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm. 

Thứ bảy, tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Trên đây là những quy định của pháp luật hiện hành về các trường hợp tài sản gắn liền với đất nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Với những quy định trên, không chỉ góp phần tạo dựng hành lang pháp lý về đất đai chặt chẽ hơn mà còn giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

                                                                                 Luật Hoàng Anh