Việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như thế nào?

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023, bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo Luật Nhà ở 2023.

Cơ sở pháp lý

- Luật Nhà ở 2014;

- Luật Nhà ở 2023;

- Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Quỹ bảo trì nhà chung cư là gì?

Do xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, trong quá trình sử dụng nhà chung cư thì nhà chung cư sẽ bị xuống cấp do tần suất sử dụng cao, do điều kiện tự nhiên. Vì vậy, cần thành lập một quỹ bảo trì nhà chung cư để duy tu, bảo dưỡng theo định kỳ và sửa chữa nhà chung cư khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng, hoạt động bình thường, an toàn của nhà chung cư trong quá trình khai thác, sử dụng.

Hiện nay, chưa có một văn bản pháp luật nào giải thích về khái niệm Quỹ bảo trì nhà chung cư, nhưng căn cứ vào những quy định của Luật Nhà ở 2023 và các thông tư nghị định liên quan, khái niệm quỹ bảo trì nhà chung cư có thể được hiểu như sau: Quỹ bảo trì nhà chung cư là một khoản tiền do chủ sở hữu nhà chung cư đóng tạo kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở 2023 quy định về trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh tế bảo trì của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở như sau:

a) Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật này. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày mở tài khoản, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại điểm này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

 

Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm sử dụng kinh phí của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện việc bảo trì hạng mục, trang thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc bảo trì này;

 

b) Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở theo quy định tại điểm a khoản này. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 152 của Luật này vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; trường hợp không đóng kinh phí bảo trì thì không được bàn giao căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư đã mua, thuê mua; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn bàn giao thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải nộp khoản kinh phí bảo trì đối với căn hộ, phần diện tích này.

So với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 đã giải quyết được một số vướng mắt liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì cho cư dân.

Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kinh phí bảo trì “vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết”. Đồng thời quy định trách nhiệm bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị.

Điều 153 Luật Nhà ở 2023 quy định, trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng để người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở nộp kinh phí bảo trì.

Như vậy Luật Nhà ở 2023 đã sửa bỏ từ “tiết kiệm”, vì việc gửi tiết kiệm chỉ dành cho cá nhân, không dành cho pháp nhân. Đồng thời quy định chủ đầu tư không được sử dụng kinh phí bảo trì "vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư". Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, tránh trường hợp các chủ đầu tư trục lợi, ngăn chặn chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư.

Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Điều 154 Luật Nhà ở 2023 quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau:

1. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 2 Điều 153 của Luật này, Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì.

 

2. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

 

3. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định cưỡng chế.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp huyện kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

 

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Luật quy định trường hợp chủ đầu tư dự án không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản, đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì.

Quy định này phù hợp với thực tiễn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân nhà chung cư và tăng cường vai trò của UBND cấp huyện thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với tất cả nhà chung cư trên địa bàn, thay vì giao cho UBND cấp tỉnh thực hiện "cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì" như quy định của Luật Nhà ở 2014.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về đất đai, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.