Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Hiện nay, các giao dịch liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhận được sự quan tâm rất lớn của người dân. Đồng thời, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường bất động sản để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vấn đề trên. Hãy GỌI NGAY tới 0908308123 để được Luật sư tư vấn đất đai miễn phí và cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu.

Căn cứ pháp lý 

- Luật Đất đai năm 2024;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định cụ thể về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau: 

Thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Căn cứ quy định trên, quy trình thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:

Thứ nhất, quy trình thanh toán được diễn ra nhiều lần, do các bên thỏa thuận xuyên suốt quá trình mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ tỷ lệ thanh toán trong các lần như sau: (1) Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc; (2) Lần tiếp theo, tỷ lệ thanh toán do hai bên thỏa thuận nhưng cần phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng. 

Tuy nhiên, đối với trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số giá trị thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng. 

Thanh toán trong thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Căn cứ quy định trên, quy trình thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:

Thứ nhất, tương tự như quá trình thanh toán trong việc mua bán bất động sản, quy trình thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được diễn ra nhiều lần.

Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ tỷ lệ thanh toán trong các lần như sau: (1) Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc; (2) Lần tiếp theo, tỷ lệ thanh toán do hai bên thỏa thuận nhưng cần phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. 

Trong đó, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Trường hợp thanh toán khi chưa được Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất

Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rằng GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này đặc biệt quan trong việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. 

Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích của người mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa được cấp GCNQSDĐ, khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định về quá trình thanh toán như sau: 

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Theo đó, trong trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp GCNQSDĐ thì bên mua, thuê mua trả cho chủ đầu tư dự án tối đa 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua. Điều này có nghĩa là chỉ khi chủ đầu tư hoàn tất thủ tục GCNQSDĐ cho bên mua, thuê mua thì 5% giá trị hợp đồng còn lại mới được thanh toán. 

Quy định trên nhằm bảo đảm việc quyền và lợi ích hợp pháp cho bên mua, thuê mua kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; từ đó góp phần hạn chế rủi ro sẽ xảy ra. 

Một số điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Trước đây, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định về quá trình thanh toán trong việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành tương lai như sau: 

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

So sánh với quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những điểm mới như sau: 

Quy định cụ thể về tỷ lệ thanh toán trong trường hợp mua bán hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai

- Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;

- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua.

Giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 

Trước đấy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là 70% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, tới Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành tương lại giảm xuống còn 50% giá trị hợp đồng.

Quy định mới này nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua, đồng thời khuyến khích các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản thực hiện đúng tiến độ xây dựng và bàn giao công trình.

Bạn không có thời gian để thực hiện hoặc chưa nắm rõ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ với Luật Hoàng Anh để được tư vấn và cung cấp dịch vụ một cách HIỆU QUẢ và TIẾT KIỆM CHI PHÍ NHẤT.