Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?

Tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp xảy ra khá phổ biến hiện nay và đây cũng là loại tranh chấp khá phức tạp, thường giải quyết trong thời gian khá dài. Vậy đất đai khi đã có sổ đỏ thi có tranh chấp được không? Bài viết sau đây của Luật Hoàng Anh sẽ trình bày về vấn đề này.

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là cách mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định về khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?

Khoản 1 Điều 203 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chính là một trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013. Theo đó có thể hiểu đất đai đã có sổ đỏ hoàn toàn vẫn có thể xảy ra tranh chấp. Những tranh chấp này có thể xuất phát từ những sai sót, hiểu nhầm khi đất chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho; tranh chấp đất đai là tài sản chung của vợ chồng khi hai bên ly hôn; tranh chấp ranh giới đất liền kề phát sinh đối với những chủ thể sử dụng đất liền kề nhau mà không xác định được ranh giới phân chia quyền sử dụng đất…

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì các tranh chấp thuộc Khoản 1 Điều 32 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 phải được tiến hành hòa giải trước khi khởi kiện và, căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP về việc trả lại đơn quy định:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

Theo đó đối với các tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất và các tranh chấp thuộc Khoản 1 Điều 32 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 trước khi đưa ra khởi kiện tại Tòa án thì bắt buộc phải thực hiện việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất tranh chấp. 

Về trình tự hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã như sau:

Bước 1: Gửi đơn yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải

Bước 2: Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất để tiến hành tổ chức hòa giải

Bước 3: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải

Bước 4: Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia giữa các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi có đủ hai bên tham gia, trường hợp một trong hai bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành. Kết quả hòa giải phải lập thành biên bản

Bước 5: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã hòa giải thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với những ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

(Điều 88 Nghị định 43/2014 được sửa đổi bổ sung khoản 27, 28 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 và khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013).

Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án

Khi một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự dưới đây.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

• Đơn khởi kiện.

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100. 

• Biên bản hòa giải có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã.

• Giấy tờ pháp lý cá nhân của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân. (bản sao)

• Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó. (bản sao)

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

Đơn khởi kiện nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

•  Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

•  Nếu hồ sơ đã đầy đủ:

• Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

• Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa án.

• Sau đó tòa sẽ thụ lý.

Bước 4: Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

• Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

• Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

• Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.