Dịch vụ tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định. Dưới góc độ pháp lý thì hợp đồng dân sự được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Trong số các loại hợp đồng trong lĩnh vực dân sự hiện nay thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự về đất đai ngày càng đa dạng và phức tạp. Những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự đã góp phần đảm bảo sự ổn định của xã hội, bảo đảm lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, khi chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khâu quan trọng để đạt được thành công trong giao dịch.

Tuy nhiên, các quy định của Nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung thường thay đổi, trong khi đó, đất lại được xem là có giá trị ổn định, sử dụng lâu dài. Mỗi giai đoạn, quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự khác nhau vì thế, không phải lúc nào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được áp dụng theo hợp đồng mẫu nhất định. Để giải quyết vấn đề này, Luật Hoàng Anh thực hiện dịch vụ tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những nội dung cơ bản dưới đây!

1. Tư vấn về bản chất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản gắn liền với đất đai, được Nhà nước trao cho người sử dụng đất để người sử dụng đất được khai thác, sử dụng nhằm phục vụ các nhu cầu của cuộc sống. Quyền sử dụng đất được chuyển giao qua các giao dịch hợp pháp.

Trong khi đó, chuyển nhượng là một loại giao dịch nhằm làm chấm dứt quyền sở hữu của một chủ thể với tài sản và xác lập sở hữu cho chủ thể mới. Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền khai thác các lợi ích từ đất đai và trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng. Người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là hợp đồng mua bán có đối tượng là quyền sử dụng đất.

2. Tư vấn về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như đã nói ở trên, đây là một loại hợp đồng trong lĩnh vực dân sự, do đó, điều kiện có hiệu lực phải đáp ứng quy định trong dân sự nói chung. Hợp đồng có hiệu lực phải đáp ứng những điều kiện về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của các chủ thể tham gia xác lập giao dịch, tính tự nguyện, cùng với nội dung, mục đích không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và phải đảm bảo điều kiện về hình thức trong trường hợp pháp luật quy định. Kể từ khi hợp đồng có hiệu lực thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo cam kết, chỉ có thể sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ theo sự thỏa thuận của các bên hoặc pháp luật có quy định

2.1 Điều kiện chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phải phù hợp với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng là cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác. Cá nhân phải là người đã thành niên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì có quyền xác lập và thực hiện các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập. Các trường hợp không đủ điều kiện về năng lực thì phải do người đại diện của họ thực hiện hoặc đồng ý.

- Chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện: Đề cao tính tự do ý chí, không bị ép buộc, dọa nạt, lừa dối và không bị người khác gây áp lực.

- Nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng mà pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản quy định, và hình thức hợp đồng theo BLDS và pháp luật về công chứng, chứng thực.

2.2 Điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

2.3 Các trường hợp cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng phải hợp pháp và không thuộc trường hợp cấm chuyển nhượng:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

2.4 Các trường hợp chuyển nhượng có điều kiện.

Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

2.5 Điều kiện về hình thức hợp đồng.

- Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Trong khi đó, Luật Đất đai quy định Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản theo đúng quy định và được tổ chức hành nghề công chứng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

3. Nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thông tin của các bên: như họ tên, số CMND/CCCD, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của các chuyển nhượng. Nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật.

- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng chuyển nhượng.

- Thông tin về mảnh đất loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Giá và phương thức thanh toán (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật).

- Thuế và các khoản phí, lệ phí phải nộp.

- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng: Các bên có thể ấn định thời hạn, địa điểm, phương thức cụ thể để giao tài sản, giao tiền…

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng: Gồm quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Tương tự như quan hệ mua bán thông thường bên chuyển nhượng có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản còn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản.

- Phương thức giải quyết tranh chấp: Các bên thỏa thuận phương thức giải quyết trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, như tự thương lượng, hòa giải, khởi kiện ra Tòa án.

- Hiệu lực của hợp đồng và các điều khoản khác do các bên đặt ra nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đất đai.

4. Dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Luật Hoàng Anh.

Để đảm bảo tính hợp pháp, có hiệu lực của hợp đồng này, Luật Hoàng Anh cung cấp dịch vụ tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những loại dịch vụ sau:

• Tư vấn các quy định liên quan, chi tiết, rõ ràng trong từng văn bản pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thực hiện công việc soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thay mặt khách hàng thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã.
• Giải quyết tranh chấp liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5. Phạm vi cung cấp dịch vụ và phương thức liên lạc

Phạm vi cung cấp dịch vụ: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hòa Bình, Sơn La, Điện Biên, Lai Châu, Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Hà Giang, Tuyên Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nam, Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên, Nam Định, Thái Bình, Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Kon Tum, Gia Lai, Đắk Lắk, Lâm Đồng, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Tây Ninh, An Giang, Bạc Liêu, Bến Tre, Cà Mau, Cần Thơ, Đồng Tháp, Hậu Giang, Kiên Giang, Long An, Sóc Trăng, Tiền Giang, Trà Vinh, Vĩnh Long.

Khi cần thực hiện dịch vụ, Quý Khách hàng có thể liên lạc với Luật Hoàng Anh qua những phương thức tư vấn sau:

- Tư vấn qua điện thoại: Quý Khách hàng vui lòng gọi điện thoại đến số hotline: 0908 308 123 để được Luật sư tư vấn qua điện thoại.

- Tư vấn qua thư điện tử (email): Quý Khách hàng vui lòng gửi email cùng các hồ sơ, tài liệu liên quan (nếu có) đến địa chỉ thư điện tử luatsu@luathoanganh.vn để được tư vấn, phản hồi qua thư điện tử.

- Tư vấn qua văn bản: Quý Khách hàng vui lòng gửi email cùng các hồ sơ, tài liệu liên quan (nếu có) đến địa chỉ thư điện tử luatsu@luathoanganh.vn. Luật Hoàng Anh sẽ soạn thảo văn bản, ký bởi luật sư phụ trách, đóng dấu Công ty Luật và gửi bản cứng đến địa chỉ của Quý Khách hàng. Quý Khách hàng có thể sử dụng văn bản tư vấn của Luật Hoàng Anh trong quá trình làm việc với đối tác, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc các bên liên quan.

- Tư vấn trực tiếp: Quý Khách hàng vui lòng gọi điện thoại đến số hotline: 0908 308 123 đặt lịch hẹn gặp Luật sư tại văn phòng để được tư vấn trực tiếp.

Luật Hoàng Anh