Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?

Người sử dụng đất phải có đủ điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì mới được bồi thường. Vậy đó là những điều kiện gì? Trong bài viết này, Luật Hoàng Anh sẽ trình bày về vấn đề này theo quy định pháp luật.

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Bồi thường về đất là gì?

Căn cứ tại Khoản 12, Điều 03 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất".

Theo quy định của pháp luật đất đai, trách nhiệm được đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng-an ninh hay phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất này không phải do lỗi của người sử dụng đất. Khi thu hồi đất, người sử dụng đất bị ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước phải có trách nhiệm bù đắp những thiệt hại cho người sử dụng đất với phạm vi bồi thường đó là: bồi thường về đất, bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất.

Có thể hiểu, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là bồi thường về đất và tài sản trên đất do thu hồi đất gây ra cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ theo Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường.

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Thứ nhất: Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật đất đai 2013, bao gồm:

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai 2013;

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Thứ hai: Đất được Nhà nước giao để quản lý;

Thứ ba: Đất thu hồi trong các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai goặc do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người quy định tại  Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai 2013.

Thứ tư: Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Khoản 1, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về 02 điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm,

+ Hộ gia đình có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước 01 tháng 07 năm 2004.

2. Điều kiện đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất

Khoản 2, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về 02 điều kiện đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Đất đang sử dụng  không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê

+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.

3. Điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Khoản 3, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì điều kiện là có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mà chưa được cấp thì cũng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

4. Điều kiện đối với tổ chức

Khoản 4, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với tổ chức được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước,

+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.

5. Điều kiện đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Khoản 5, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Sử dụng đất được Nhà nước cho thuê Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

6. Điều kiện đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 75, Luật đất đai năm 2013, các điều kiện trong trường hợp này bao gồm:

+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Điều kiện bồi thường tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”

Theo nguyên tắc trên khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được bồi thường nếu có đủ điều kiện sau:

- Phải là tài sản hợp pháp;

- Tài sản bị thiệt hại.

Theo đó, căn cứ theo Điều 92 Luật Đất đai năm 2013, tài sản gắn liền với đất hợp pháp là tài sản không thuộc một trong những trường hợp sau:

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai của Luật Hoàng Anh

Trường hợp chưa nắm rõ quy định pháp luật về bồi thường đất đại, bạn hãy Liên Hệ Ngay với Luật Hoàng Anh để được Tư Vấn Miễn Phí và Cung Cấp Dịch Vụ.

Các luật sư của Luật Hoàng Anh là những luật sư chuyên nghiệp, có nhiều năm kinh nghiệm hành nghề, đã từng tham gia giải quyết rất nhiều vụ việc lớn nhỏ, sẽ thay mặt bạn thực hiện các thủ tục cần thiết, bảo vệ quyền và lợi ích của bạn trước pháp luật.