Mức giá đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu?

Khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước đền bù để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của mình. Vậy mức giá đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào. Bài viết dưới dây, Luật Hoàng Anh sẽ trình bày về vấn đề này theo quy định của pháp luật.

Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai 2013);

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Thu hồi đất là gì?

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là tổng giá trị mà Nhà nước phải bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất của người dân có đất bị thu hồi.

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ theo Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi thường.

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Hình thức đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất

Căn cứ theo khoản 2 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Theo quy định nêu trên Nhà nước sẽ bồi thường khi thu hồi đất bằng các cách sau:

- Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi cho người có đất bị thu hồi

- Nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền.

Mức giá đền bù đất khi thu hồi đất

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể sẽ được xác định bằng phương pháp là hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp là tính tiền bồi thường về đất khi mà Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Giá trị của thửa đất = Giá đất ở trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh của giá đất.

Trong đó:

– Giá đất ở trong bảng giá đất do chính Ủy ban nhân dân các tỉnh đã ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm.

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi mà tính tiền bồi thường sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi quyết định nhưng sẽ quyết định ngay tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi.

Theo đó, đất bị thu hồi không có đất đền bù có cùng mục đích sử dụng sẽ được tính bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Giá đất cụ thể được hiểu đó là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để từ đó tính ra số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện để được bồi thường đất mà không có đất để bồi thường thì sẽ được quy ra thành tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi.

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về việc quyết định giá đất cụ thể như sau:

-  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

- Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Quy trình định giá đất cụ thể

Điều 28, 29, 30, 31, 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, việc định giá đất cụ thể cần phải được thực hiện như sau:

-Lập kế hoạch định giá đất cụ thể;

- Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể;

- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường;

- Thẩm định phương án giá đất;

- Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Có thể thấy, định giá đất cụ thể được thực hiện có kế hoạch và quy trình chặt chẽ nhằm đáp ứng yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá nhưng vẫn bảo đảm sự thống nhất trong quá trình định giá đất cụ thể ở địa phương, tránh sự không đồng bộ, gây so bì khiếu nại, đặc biệt là khi sử dụng kết quả định giá cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Khoản 1, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về 02 điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm,

+ Hộ gia đình có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước 01 tháng 07 năm 2004.

2. Điều kiện đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất

Khoản 2, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về 02 điều kiện đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Đất đang sử dụng  không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê

+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.

3. Điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Khoản 3, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì điều kiện là có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mà chưa được cấp thì cũng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

4. Điều kiện đối với tổ chức

Khoản 4, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với tổ chức được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước,

+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.

5. Điều kiện đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Khoản 5, Điều 75, Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

+ Sử dụng đất được Nhà nước cho thuê Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

6. Điều kiện đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 75, Luật đất đai năm 2013, các điều kiện trong trường hợp này bao gồm:

+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.

Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai của Luật Hoàng Anh

Trường hợp chưa nắm rõ quy định pháp luật về bồi thường đất đại, bạn hãy Liên Hệ Ngay với Luật Hoàng Anh để được Tư Vấn Miễn Phí và Cung Cấp Dịch Vụ.

Các luật sư của Luật Hoàng Anh là những luật sư chuyên nghiệp, có nhiều năm kinh nghiệm hành nghề, đã từng tham gia giải quyết rất nhiều vụ việc lớn nhỏ, sẽ thay mặt bạn thực hiện các thủ tục cần thiết, bảo vệ quyền và lợi ích của bạn trước pháp luật.